ADDA BailleurEn deux siècles, la location d'un logement est passée d'un simple contrat du Code civil à un droit très encadré, où les obligations du bailleur n'ont cessé de se renforcer : bail, diagnostics, loyers, énergie, impayés, fiscalité. Voici la chronologie des grandes lois qui façonnent aujourd'hui la vie d'un propriétaire bailleur — chaque étape avec sa date, son statut, ce qu'elle change concrètement, un exemple, et un lien vers le texte officiel.
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1804En vigueurCadre général
Code civil de 1804 — le bail (louage de choses)
Code civil, Chapitre II « Du louage des choses », article 1713 et suivants (art. 1713 à 1778)
Le Code civil de 1804 pose le socle juridique de toute location : le « louage de choses ». L'article 1713 énonce simplement qu'on peut louer toutes sortes de biens, meubles ou immeubles, et les articles suivants fixent les obligations de base du bailleur (livrer le logement, en assurer la jouissance paisible, l'entretenir) et du locataire (payer le loyer, user des lieux « en bon père de famille »). Pour un bailleur, c'est le droit commun du bail : le fondement historique sur lequel se sont greffées, bien plus tard, les lois spécifiques et protectrices du logement (notamment la loi de 1989).
Exemple. Un propriétaire qui loue un appartement, un garage ou un terrain conclut, au sens du Code civil, un « louage de choses » : même sans loi spéciale, il doit remettre le bien en état de servir et en garantir la jouissance, tandis que le locataire doit régler le loyer et rendre les lieux en bon état. -
1948Partiellement abrogéeCadre général
Loi de 1948
Loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement
Adoptée après la Seconde Guerre mondiale, dans un contexte de grave pénurie de logements et de loyers gelés depuis 1914, cette loi met de l'ordre dans les rapports entre bailleurs et locataires de certains logements anciens. Pour le bailleur, elle encadre très strictement le loyer, calculé selon un barème administratif (la « surface corrigée ») plutôt que fixé librement, et accorde au locataire un puissant « droit au maintien dans les lieux ». Aujourd'hui ce régime est résiduel et fermé : on ne peut plus y soumettre de nouveaux baux, mais quelques logements très anciens y restent assujettis.
Exemple. Un bailleur qui hérite d'un appartement occupé sans interruption depuis les années 1950 sous ce régime ne peut ni fixer librement le loyer ni reprendre facilement le logement : le loyer suit le barème « loi de 1948 » et le locataire en place conserve son droit au maintien dans les lieux. -
1970En vigueurProfessionnels
Loi Hoguet
Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce
Adoptée en 1970 pour mettre fin aux abus d'un secteur immobilier jusque-là sans véritables règles, la loi Hoguet (du nom du député Michel Hoguet) encadre les professionnels de l'immobilier : agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics. Pour un bailleur, elle garantit que le professionnel à qui il confie la location ou la gestion de son bien détient une carte professionnelle, une assurance responsabilité civile et une garantie financière, et qu'il agit toujours sur la base d'un mandat écrit. Elle protège ainsi le propriétaire contre les intermédiaires peu fiables et sécurise les sommes qui transitent par l'agence, comme les loyers ou le dépôt de garantie.
Exemple. Un bailleur qui confie la mise en location de son appartement à une agence peut lui demander son numéro de carte professionnelle : sans cette carte, l'agence n'a légalement pas le droit d'encaisser les loyers ni de signer le bail au nom du propriétaire. -
1987En vigueurCharges / réparations
Décrets du 26 août 1987 : charges récupérables (87-713) et réparations locatives (87-712)
Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables — accompagné du décret n°87-712 du 26 août 1987 (pris en application de l'article 7 de la même loi) relatif aux réparations locatives
Ces deux décrets jumeaux du 26 août 1987, pris pour appliquer la loi du 23 décembre 1986, établissent deux listes officielles qui tranchent le partage des dépenses entre le bailleur et le locataire. Le décret 87-713 fixe la liste des charges que le propriétaire peut récupérer auprès du locataire (eau, chauffage collectif, entretien des ascenseurs et des espaces verts, taxe d'enlèvement des ordures, etc.), tandis que le décret 87-712 énumère les réparations et l'entretien courant qui restent à la charge du locataire. Toujours en vigueur aujourd'hui, ce sont les textes de référence pour un bailleur qui régularise ses charges ou justifie une retenue sur le dépôt de garantie : seules les dépenses figurant dans ces listes limitatives peuvent être refacturées ou imputées au locataire.
Exemple. En fin d'année, quand le bailleur régularise les charges, il ne peut réclamer au locataire que les postes prévus par le décret 87-713, comme sa quote-part d'eau froide ou l'entretien de l'ascenseur ; en revanche, le remplacement complet de la chaudière ou une réfection de toiture ne sont pas récupérables et restent à sa charge. -
1989En vigueurBail — socle
Loi du 6 juillet 1989 (loi Mermaz / Malandain-Mermaz), texte fondateur du bail d'habitation
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
C'est le texte de base qui encadre la location d'un logement servant de résidence principale au locataire (location vide, et location meublée depuis la loi ALUR). Elle fixe les règles essentielles du bail : mentions obligatoires du contrat, durée minimale de location, dépôt de garantie, révision du loyer et conditions pour donner congé. En clair, tout bailleur qui loue un logement à titre de résidence principale doit respecter ce cadre : il ne peut pas fixer librement toutes les conditions du bail.
Exemple. Un bailleur qui loue un appartement vide comme résidence principale ne peut pas mettre fin au bail quand il le souhaite : il doit attendre l'échéance du bail (trois ans en principe), respecter le préavis légal et justifier son congé par un motif prévu par la loi, par exemple reprendre le logement pour y habiter, le vendre, ou un motif légitime et sérieux (comme des impayés répétés). -
2002En vigueurDécence
Décret « logement décent » (2002)
Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains
Ce décret fixe la liste des critères qu'un logement doit respecter pour être loué comme résidence principale : solidité du bâti, absence de risques pour la santé et la sécurité, équipements de base (chauffage, eau, électricité) en bon état de fonctionnement, et une surface habitable minimale. Pour le bailleur, il définit noir sur blanc ce qu'est un logement « décent » qu'il a l'obligation de fournir au locataire ; un logement qui ne coche pas ces cases peut être contesté et déboucher sur des travaux imposés ou une réduction de loyer. Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, un critère de performance énergétique s'y ajoute par étapes, ce qui étend cette obligation aux « passoires thermiques ».
Exemple. Un locataire dont le logement souffre d'infiltrations d'eau au plafond et d'une installation électrique dangereuse peut, en s'appuyant sur ce décret, exiger du bailleur la remise en état ; à défaut d'accord, le juge peut contraindre le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires. -
2005En vigueurMeublé
Loi Borloo « services à la personne » — création du bail étudiant meublé de 9 mois
Loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale
Cette loi, dite loi Borloo « services à la personne », a créé le bail meublé étudiant. Son article 33 a modifié l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation pour permettre de louer un logement meublé à un étudiant pour 9 mois au lieu d'un an. Avant 2005, un meublé résidence principale imposait un bail d'un an reconductible tacitement ; désormais le bailleur peut caler la location sur l'année universitaire, sans reconduction tacite, le bail prenant fin de lui-même au bout des 9 mois.
Exemple. Un bailleur loue son studio meublé à un étudiant avec un bail de 9 mois pour l'année universitaire. À l'échéance, le bail prend fin automatiquement, sans préavis ni reconduction tacite : le propriétaire récupère le logement pour l'été ou peut le relouer. -
2014En vigueurBail
Loi ALUR
LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
La loi ALUR renforce l'encadrement de la location et rééquilibre la relation bailleur-locataire : contrat de bail type avec documents obligatoires, encadrement des honoraires d'agence, bases de l'encadrement des loyers en zone tendue, et préavis du locataire réduit à un mois en zone tendue. Elle encadre aussi la restitution du dépôt de garantie (un mois, ou deux en cas de retenues justifiées).
Exemple. Un bailleur qui remet en location un appartement vide doit établir le bail sur le modèle type, y annexer l'état des lieux et les diagnostics, et ne peut réclamer qu'un seul mois de loyer hors charges au titre du dépôt de garantie. S'il est situé en zone tendue, il doit aussi accepter un préavis d'un mois si son locataire donne congé. -
mai 2015En vigueurBail — contrat type
Décret sur le bail type (contrat de location loi ALUR)
Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale
Pris en application de la loi ALUR de 2014, ce décret impose pour la première fois un modèle obligatoire de contrat de location pour les logements loués en résidence principale. Avant lui, un bailleur pouvait rédiger son bail assez librement ; depuis le 1er août 2015, tout nouveau bail doit reprendre ce modèle type et ses mentions obligatoires. Le décret prévoit deux modèles : l'annexe 1 pour les locations vides, l'annexe 2 pour les locations meublées.
Exemple. Un bailleur qui met en location un appartement vide comme résidence principale doit utiliser le contrat type de l'annexe 1, qui l'oblige à faire figurer notamment l'identité des parties, la description précise du logement, la surface habitable, le montant du loyer et les conditions de sa révision. -
août 2015En vigueurCongé / colocation
Loi Macron (2015)
LOI n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques
La loi Macron du 6 août 2015 est une grande loi économique dont l'article 82 retouche plusieurs règles des baux d'habitation (loi du 6 juillet 1989). Point clé pour les bailleurs : elle lève l'ambiguïté sur le préavis en zone tendue en confirmant que tout locataire d'un logement loué vide peut partir avec seulement 1 mois de préavis au lieu de 3, même si son bail a été signé avant la réforme. Elle précise aussi la fin de la solidarité du colocataire sortant et ouvre la remise en main propre des congés.
Exemple. Un locataire occupe depuis plusieurs années un appartement loué vide situé en zone tendue, avec un bail signé avant la réforme. Il annonce son départ : le bailleur ne peut pas lui imposer trois mois de préavis, un mois suffit. Le propriétaire doit donc préparer la remise en location plus tôt que prévu. -
nov. 2015En vigueurDossier locataire
Décret sur les pièces justificatives demandées au locataire et à sa caution
Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution
Ce décret, pris en application de la loi ALUR de 2014, fixe une liste FERMÉE des documents qu'un bailleur a le droit de réclamer à un candidat locataire (annexe I) et à sa caution (annexe II). Avant lui, les propriétaires pouvaient demander à peu près tout ; désormais, tout document ne figurant pas sur cette liste est interdit. Concrètement, un bailleur doit se limiter aux justificatifs autorisés (identité, domicile, activité professionnelle, ressources) sous peine de sanction.
Exemple. Un bailleur peut demander au candidat sa pièce d'identité, ses derniers bulletins de salaire et son contrat de travail. En revanche, il ne peut pas exiger un relevé de compte bancaire, une photo d'identité ou un dossier médical : ces pièces sont hors liste, donc interdites. -
2018En vigueurMeublé / encadrement
Loi ELAN
LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
La loi ELAN crée le bail mobilité (meublé de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie, pour les publics en mobilité) et lance l'encadrement expérimental des loyers dans les zones tendues. Elle amorce aussi le durcissement contre les squats, que les lois suivantes (2020, puis Kasbarian 2023) renforceront nettement.
Exemple. Un bailleur possède un studio meublé près d'une université. Grâce au bail mobilité, il peut le louer à un étudiant venu suivre un stage de quelques mois : le bail est de courte durée, il ne peut pas demander de dépôt de garantie, et le contrat prend fin automatiquement à l'échéance sans renouvellement ni congé à donner. -
2019En vigueurDPE / énergie
Loi Énergie-Climat
LOI n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat
Première pierre de la lutte contre les passoires thermiques : elle gèle les loyers des logements très énergivores, mais uniquement dans les zones tendues, et lance l'audit énergétique et l'affichage de la performance dans les annonces. Le gel généralisé à toutes les passoires F et G, partout en France, viendra ensuite avec la loi Climat & Résilience de 2021.
Exemple. Un bailleur possède un appartement classé G au DPE, loué depuis plusieurs années. À l'échéance du bail, il voudrait réviser le loyer à la hausse. Avec la loi Énergie-Climat, c'est désormais bloqué : tant qu'il n'a pas fait de travaux de rénovation énergétique pour sortir le logement de la catégorie « passoire », le loyer reste gelé, y compris s'il reloue à un nouveau locataire. -
2021Application progressiveDPE / énergie
Loi Climat et Résilience
LOI n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets
Cette loi ajoute la performance énergétique aux critères de décence d'un logement : un bailleur ne peut plus mettre en location un logement trop énergivore. L'interdiction est progressive, selon l'étiquette du diagnostic de performance énergétique (DPE) : depuis le 1er janvier 2025 pour les logements classés G, puis les F à partir de 2028 et les E à partir de 2034. Concrètement, pour rester louable, un logement mal noté doit être rénové avant l'échéance qui le concerne.
Exemple. Un bailleur possède un petit logement ancien, mal isolé, classé G au DPE. Depuis le 1er janvier 2025, il ne peut plus le remettre en location ni renouveler le bail en l'état : il doit d'abord réaliser des travaux (isolation, changement de chauffage) pour améliorer l'étiquette énergétique, faute de quoi le logement n'est plus considéré comme décent et ne peut plus être loué légalement. -
2022En vigueurEncadrement
Loi 3DS
LOI n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale
La loi 3DS est une grande loi de décentralisation (270 articles), mais pour un bailleur son intérêt principal est l'encadrement des loyers. Elle prolonge de trois ans l'expérimentation lancée par la loi ELAN de 2018 dans les zones tendues (Paris, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, puis Lyon, Bordeaux, Montpellier…) et durcit les règles : là où l'encadrement s'applique, le loyer ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé par le préfet, cette information doit figurer dans l'annonce et le bail, et les sanctions contre les bailleurs qui ne respectent pas ce plafond sont renforcées.
Exemple. Un bailleur qui met en location un appartement à Paris ou à Lille doit d'abord consulter l'arrêté préfectoral en vigueur : son loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré correspondant au quartier, à l'époque de construction et au nombre de pièces. S'il veut demander davantage, il doit justifier un complément de loyer par un élément de confort ou de localisation vraiment exceptionnel et l'écrire dans l'annonce et le bail ; à défaut, le locataire peut contester et faire ramener le loyer au plafond. -
juil. 2023En vigueurImpayés / squat
Loi anti-squat (loi Kasbarian)
LOI n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite
La loi anti-squat, dite loi Kasbarian, renforce la protection des propriétaires face aux squatteurs comme aux locataires qui ne paient plus leur loyer. Elle alourdit les sanctions pénales contre l'occupation illégale d'un logement et accélère les procédures. Concrètement, pour un bailleur, elle raccourcit le délai avant qu'un bail puisse être résilié pour impayés et durcit les conditions dans lesquelles le juge peut accorder des délais au locataire.
Exemple. Un bailleur dont le locataire cesse de payer son loyer fait délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Avec la loi Kasbarian, le locataire dispose d'un délai plus court pour régulariser sa dette (six semaines au lieu de deux mois) avant que la clause résolutoire ne joue et que la procédure d'expulsion puisse être engagée. -
août 2023Application progressiveDPE / bail type
Décret « décence énergétique » et mise à jour du bail type (2023)
Décret n° 2023-796 du 18 août 2023 pris pour l'application de l'article 6 et de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et adaptant les dispositions des contrats types de location de logement à usage de résidence principale
Ce décret met à jour le contrat type (bail type) de location de résidence principale — celui fixé par le décret de 2015 — mais son cœur est la « décence énergétique » : à partir du 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE (le plus énergivore) est considéré comme indécent et ne peut plus être proposé à la location. Il applique concrètement la loi Climat et Résilience de 2021 en échelonnant l'interdiction dans le temps (classe G en 2025, puis F en 2028, puis E en 2034). Pour le bailleur, cela veut dire qu'il faut vérifier le DPE avant de mettre en location et, si le logement est trop mauvais, réaliser des travaux.
Exemple. En 2025, un bailleur dont le studio est classé G au DPE ne peut plus le remettre en location après le départ de son locataire : il doit d'abord réaliser des travaux (isolation, chauffage) pour sortir de la classe G, sinon le logement est juridiquement considéré comme indécent. -
2024Application progressiveMeublé de tourisme
Loi Le Meur (régulation des meublés de tourisme)
LOI n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale
La loi Le Meur encadre plus strictement la location de logements en meublé de tourisme (type location courte durée / plateformes). Concrètement, pour un bailleur, elle rend la location touristique moins avantageuse sur le plan fiscal, impose de nouvelles obligations (diagnostic énergétique, enregistrement du logement) et donne aux communes et aux copropriétés davantage de moyens pour limiter, voire interdire, ce type de location. L'objectif est de favoriser la location de longue durée (résidence principale) plutôt que la location touristique.
Exemple. Un bailleur qui loue un studio à la nuitée sur une plateforme touristique dans une zone tendue doit désormais enregistrer son logement pour obtenir un numéro, fournir un DPE conforme, et vérifier que le règlement de copropriété autorise bien cette activité. La commune peut aussi plafonner le nombre de nuits louées à l'année, et la copropriété peut décider d'interdire ce type de location : le bailleur peut donc être contraint de revenir à une location classique de longue durée. -
févr. 2026À venirImpayés / APL
Décret impayés APL 2026 (réforme applicable en 2027)
Décret n° 2026-84 du 12 février 2026 relatif aux impayés de dépense de logement pour les bénéficiaires des aides personnelles au logement
Ce décret réforme la gestion des loyers impayés lorsque le locataire bénéficie d'une aide au logement (APL, ALS ou ALF). À partir du 1er janvier 2027, le bailleur qui perçoit l'aide directement à la place du locataire (tiers-payant) devra signaler rapidement tout impayé à la CAF ou à la MSA. C'est ensuite une commission dédiée, la CCAPEX, qui décidera de maintenir ou de suspendre l'aide, afin d'agir tôt et d'éviter que la dette de loyer ne s'aggrave.
Exemple. Un bailleur perçoit l'APL directement pour son locataire (tiers-payant). Le locataire cesse de régler sa part de loyer pendant plusieurs mois. À compter de 2027, le bailleur devra signaler cet impayé à la CAF dans le délai prévu ; la CCAPEX examinera alors le dossier et décidera de maintenir l'aide (souvent avec un plan pour rembourser la dette) ou de la suspendre. -
févr. 2026En vigueurFiscalité
Loi de finances pour 2026 — dispositif Jeanbrun (amortissement en location nue, art. 47)
LOI n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026
L'article 47 crée le « statut du bailleur privé » (dispositif Jeanbrun) : pour la première fois, un propriétaire qui achète un logement pour le louer nu (vide) en résidence principale peut déduire chaque année une partie de la valeur du bien de ses revenus fonciers (amortissement), ce qui réduit son impôt. Cet avantage était jusqu'ici réservé à la location meublée (LMNP). En contrepartie, le bailleur s'engage à louer pendant au moins 9 ans avec des loyers plafonnés, sous le prix du marché.
Exemple. Un bailleur achète en 2026 un appartement neuf et le loue vide comme résidence principale, avec un loyer sous le plafond « intermédiaire » et un engagement de location de 9 ans. Chaque année, il déduit de ses revenus fonciers une part de la valeur du logement (amortissement), ce qui allège son impôt — un mécanisme jusque-là impossible en location nue. -
juil. 2026Application progressiveBail — contrat type
Décret contrat type de location 2026 (clause résolutoire obligatoire)
Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale et le livre VIII du code de la construction et de l'habitation
Ce décret réécrit le contrat type de bail pour une résidence principale. À partir du 1er octobre 2026, tout nouveau bail (ou bail renouvelé) devra contenir une clause résolutoire de plein droit : le bail est résilié automatiquement six semaines après un commandement de payer resté sans effet, en cas d'impayé de loyer ou de charges, ou de non-versement du dépôt de garantie. Le modèle permet aussi d'indiquer un numéro de téléphone portable (facultatif) et, dans certaines zones, d'ajouter une clause en cas de non-respect de l'usage en résidence principale.
Exemple. Un bailleur signe un nouveau bail le 15 octobre 2026 : son modèle contient désormais, d'office, la clause résolutoire de plein droit. Si le locataire cesse de payer son loyer, le bailleur fait délivrer un commandement de payer ; passé six semaines sans régularisation, la clause peut jouer et le bail est résilié de plein droit, sans qu'il ait eu à négocier cette clause au cas par cas.
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