Encadrement des loyers 2026 : la liste des villes et le loyer maximum autorisé

Si vous louez dans une grande ville, vous ne fixez peut-être pas votre loyer librement. L'encadrement des loyers impose un plafond strict en euros par mètre carré dans certaines communes — et la région parisienne concentre à elle seule une large part des logements concernés. Attention aussi à ne pas confondre deux dispositifs différents.

Deux régimes à ne pas confondre

Comment se calcule le loyer maximum ?

Pour chaque type de logement et chaque secteur, l'administration publie trois valeurs en €/m², recalculées chaque année par arrêté préfectoral :

• le loyer de référence — le loyer médian observé sur le marché local ;
• le loyer de référence majoré — le loyer de référence + 20 % : c'est le plafond légal à ne pas dépasser ;
• le loyer de référence minoré — le loyer de référence − 30 % (utile si un locataire demande la réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué).

Les villes sous encadrement strict en 2026

Le dispositif s'applique en 2026 dans environ 69 communes, sur la base du volontariat des collectivités. Contrairement à la zone tendue, cette liste est courte et précise — la voici zone par zone, à jour de juillet 2026 :

• Paris — les 20 arrondissements ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Lille, ainsi que ses communes associées Hellemmes et Lomme (et elles seules) ;
• Bordeaux et Montpellier ;
• en Seine-Saint-Denis : les intercommunalités Est Ensemble et Plaine Commune (9 communes chacune — détail plus bas) ;
• Grenoble-Alpes Métropole — 21 communes (détail plus bas) ;
• l'agglomération du Pays Basque — 24 communes (détail plus bas).

Zoom sur la région parisienne

En Île-de-France, l'encadrement ne s'applique pas partout : seules les communes l'ayant adopté par arrêté préfectoral sont concernées. En 2026, trois territoires principaux :

• Paris (les 20 arrondissements), depuis le 1^er juillet 2019 ;
• Plaine Commune (Seine-Saint-Denis) : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse ;
• Est Ensemble (Seine-Saint-Denis) : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.

D'autres territoires ont candidaté et pourraient rejoindre le dispositif, notamment plusieurs communes de Grand-Orly Seine Bièvre (Val-de-Marne) et la ville de Cergy (Val-d'Oise). Le périmètre évoluant, la seule référence fiable reste l'arrêté préfectoral en vigueur pour votre commune.

Zoom sur d'autres métropoles

Lyon et Villeurbanne — un zonage sous contentieux. Le tribunal administratif de Lyon a annulé l'arrêté du 29 septembre 2023 (cartographie des zones jugée trop imprécise), sans remettre en cause le principe de l'encadrement. La grille applicable en 2026 est celle de l'arrêté du 23 octobre 2025, en vigueur pour les baux jusqu'au 31 octobre 2026 : l'encadrement y reste donc bien en vigueur. La préfecture du Rhône a fait appel et un nouvel arrêté est attendu au 1^er novembre 2026. Vérifiez toujours la carte en vigueur avant de fixer votre loyer.

Grenoble-Alpes Métropole — nouvelle grille 2026. Un arrêté préfectoral du 6 janvier 2026 fixe les loyers de référence applicables aux baux signés ou renouvelés à compter du 20 janvier 2026. L'encadrement porte sur 21 communes de la métropole : 13 sur la totalité de leur territoire et 8 sur une partie seulement (périmètre défini par un atlas cartographique annexé à l'arrêté). Source : préfecture de l'Isère.

Bordeaux et Montpellier — des grilles renouvelées mi-2026. L'encadrement ne vise que la ville-centre (pas toute la métropole). À Bordeaux, l'arrêté de la Gironde fixe les loyers de référence du 15 juillet au 24 novembre 2026 ; à Montpellier, l'arrêté de l'Hérault couvre du 1^er juillet au 23 novembre 2026. Ces dates butoir de novembre correspondent à l'échéance de l'expérimentation (voir plus bas).

Le Pays Basque — 24 communes depuis fin 2024. L'encadrement s'y applique depuis le 25 novembre 2024 (arrêté préfectoral des Pyrénées-Atlantiques), à titre expérimental jusqu'au 25 novembre 2026. Les 24 communes sont réparties en trois zones, chacune avec ses loyers de référence ; le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré (+20 %).

Outre-mer — un cadre tout neuf, pas encore appliqué. La loi « Bélim » du 13 juin 2025 a ouvert, pour cinq ans, la possibilité d'expérimenter l'encadrement des loyers dans les DROM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte). Mais c'est un dispositif optionnel : les communes ont deux ans pour se porter candidates via leur intercommunalité, et aucune ne l'applique encore en 2026. Un point à suivre pour les bailleurs ultramarins.

Le complément de loyer : une exception encadrée

Un bailleur peut dépasser le loyer de référence majoré en appliquant un complément de loyer, mais uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort qui ne sont pas déjà prises en compte dans le loyer de référence (par exemple une grande terrasse ou une vue remarquable). Il doit être justifié et mentionné dans le bail.

Ce complément est plus strictement encadré qu'on ne le croit. Depuis le 18 août 2022, il est interdit si le logement présente au moins l'un de certains défauts : un DPE classé F ou G, des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité, des infiltrations, une installation électrique dégradée, un vis-à-vis à moins de 10 m… Le locataire peut le contester devant la commission départementale de conciliation dans les 3 mois suivant la signature du bail — et c'est au bailleur de prouver qu'il est justifié.

Sanctions et logements exclus

Un loyer fixé au-dessus du plafond expose à des conséquences concrètes. Le locataire peut engager une action en diminution de loyer et obtenir le remboursement du trop-perçu. S'y ajoute une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale — une SCI, par exemple.

Certains logements échappent à l'encadrement :

• logements sociaux (HLM) et conventionnés ANAH (hors loyer intermédiaire) ;
• logements soumis à la loi de 1948 ;
• meublés de tourisme et résidences secondaires ;
• sous-locations et locaux commerciaux.

L'encadrement va-t-il continuer après 2026 ?

Question légitime pour qui investit sur le long terme. L'encadrement des loyers est un dispositif expérimental : instauré par la loi ELAN (2018), prolongé par la loi « 3DS » de 2022, il arrive à échéance le 25 novembre 2026 sauf pérennisation par le législateur. Un rapport d'évaluation a été rendu et une proposition de loi visant à pérenniser le dispositif est en cours d'examen au Parlement — mais rien n'est définitivement acté à ce jour. C'est un sujet qu'un bailleur francilien a tout intérêt à suivre de près : il conditionne directement la rentabilité d'un investissement locatif à Paris et en petite couronne.

Comment vérifier votre situation ?

Comme la liste change et que l'encadrement dépend de la commune précise, le plus sûr est de consulter le simulateur officiel (le simulateur de service-public.gouv.fr commune par commune, et la DRIHL en Île-de-France) ou l'arrêté préfectoral de votre ville avant de fixer un loyer. Pensez aussi à archiver le montant retenu et ses justificatifs : en cas de contestation, c'est à vous de prouver la conformité.

Questions fréquentes

Quelle différence entre zone tendue et encadrement ?

La zone tendue (~1 149 communes) limite la hausse à la relocation. L'encadrement ajoute un plafond absolu en €/m² (loyer de référence majoré).

L'encadrement s'applique-t-il partout en région parisienne ?

Non. En 2026, il concerne Paris, Plaine Commune et Est Ensemble ; d'autres territoires (Grand-Orly Seine Bièvre, Cergy) pourraient suivre. Vérifiez toujours l'arrêté de votre commune.

Puis-je dépasser le plafond avec un complément de loyer ?

Uniquement pour des caractéristiques exceptionnelles justifiées et mentionnées au bail — jamais pour un logement classé F ou G. Le locataire peut le contester dans les 3 mois.

Quelle sanction en cas de dépassement ?

Restitution du trop-perçu au locataire et amende administrative jusqu'à 5 000 € (particulier) ou 15 000 € (personne morale).

Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 140, loi ELAN) ; loi « 3DS » du 21 février 2022 (échéance 25 novembre 2026) ; Service-Public (fiche encadrement des loyers et liste des communes concernées ; complément de loyer ; gel des loyers F/G au 22 août 2024) ; DRIHL Île-de-France (arrêtés loyers de référence, Paris arrêté du 12 juin 2026) ; préfecture de l'Isère (arrêté Grenoble du 6 janvier 2026) et préfecture des Pyrénées-Atlantiques (arrêté Pays Basque du 25 novembre 2024) ; ministère du Logement. Données vérifiées en juillet 2026 (~69 communes concernées).

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