Encadrement des loyers 2026 : la liste des villes et le loyer maximum autorisé

Si vous louez dans une grande ville, vous ne fixez peut-être pas votre loyer librement. L'encadrement des loyers impose un plafond strict en euros par mètre carré dans certaines communes — et la région parisienne concentre à elle seule une large part des logements concernés. Attention aussi à ne pas confondre deux dispositifs différents.

Deux régimes à ne pas confondre

Comment se calcule le loyer maximum ?

Pour chaque type de logement et chaque secteur, l'administration publie trois valeurs en €/m², recalculées chaque année par arrêté préfectoral :

• le loyer de référence — le loyer médian observé sur le marché local ;
• le loyer de référence majoré — le loyer de référence + 20 % : c'est le plafond légal à ne pas dépasser ;
• le loyer de référence minoré — le loyer de référence − 30 %. Au renouvellement, le bailleur peut proposer une réévaluation à la hausse lorsque le loyer est inférieur à ce seuil ; le locataire peut demander une diminution lorsque le loyer dépasse le loyer de référence majoré.

Les villes sous encadrement strict en 2026

Le dispositif s'applique en 2026 dans près de 70 communes ou localités. Contrairement à la zone tendue, cette liste est courte et précise — la voici zone par zone, vérifiée le 23 juillet 2026 :

• Paris — les 20 arrondissements ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Lille, ainsi que ses communes associées Hellemmes et Lomme (et elles seules) ;
• Bordeaux et Montpellier ;
• en Seine-Saint-Denis : les intercommunalités Est Ensemble (9 communes) et Plaine Commune (8 communes actuelles, le secteur de Pierrefitte-sur-Seine restant identifiable dans les grilles) ;
• Grenoble-Alpes Métropole — 21 communes (détail plus bas) ;
• l'agglomération du Pays Basque — 24 communes (détail plus bas).

Zoom sur la région parisienne

En Île-de-France, l'encadrement ne s'applique pas partout. En 2026, trois territoires sont couverts par un périmètre national et des références préfectorales :

• Paris (les 20 arrondissements), depuis le 1^er juillet 2019 ;
• Plaine Commune (Seine-Saint-Denis) : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, La Courneuve, Saint-Denis (dont la commune déléguée de Pierrefitte-sur-Seine), Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse ;
• Est Ensemble (Seine-Saint-Denis) : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.

Zoom sur d'autres métropoles

Lyon et Villeurbanne. L'encadrement y reste applicable en 2026. Les références et le zonage ayant fait l'objet d'évolutions et de contentieux, consultez la grille officielle en vigueur à la date de signature ou de renouvellement du bail, sans vous fier à une ancienne carte.

Grenoble-Alpes Métropole. L'encadrement porte sur 21 communes de la métropole : 13 sur la totalité de leur territoire et 8 sur une partie seulement. Vérifiez l'adresse exacte dans l'atlas et les références en vigueur.

Bordeaux et Montpellier. L'encadrement vise la ville-centre, pas l'ensemble de chaque métropole. À Montpellier, les références vérifiées sont applicables du 1^er juillet au 23 novembre 2026. Pour Bordeaux, consultez directement la grille officielle en vigueur avant de signer ou renouveler le bail.

Le Pays Basque — 24 communes depuis fin 2024. L'arrêté préfectoral est daté du 21 octobre 2024 et l'encadrement s'applique depuis le 25 novembre 2024, à titre expérimental jusqu'au 24 novembre 2026. Les 24 communes sont réparties en trois zones, chacune avec ses loyers de référence ; le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré (+20 %).

Outre-mer — un cadre tout neuf, pas encore appliqué. La loi « Bélim » du 13 juin 2025 a ouvert, pour cinq ans, la possibilité d'expérimenter l'encadrement des loyers dans les DROM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte). Mais c'est un dispositif optionnel : les communes ont deux ans pour se porter candidates via leur intercommunalité, et aucune ne l'applique encore en 2026. Un point à suivre pour les bailleurs ultramarins.

Le complément de loyer : une exception encadrée

Un complément de loyer n'est possible que si le loyer de base est égal au loyer de référence majoré et si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, non prises en compte par les références. Son montant et les caractéristiques invoquées doivent être précisés dans le bail.

Le complément est notamment interdit si le logement est classé F ou G ou présente l'un des défauts énumérés par la loi. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dans les 3 mois suivant la signature du bail — délai dont le régime diffère pour le bail mobilité — et le bailleur doit justifier le complément.

Sanctions et logements exclus

Un loyer fixé au-dessus du plafond expose à des conséquences concrètes. Le locataire peut engager une action en diminution de loyer et obtenir le remboursement du trop-perçu. L'autorité peut aussi mettre le bailleur en demeure de mettre le bail en conformité et de restituer les sommes dues dans un délai de deux mois. Si cette mise en demeure reste infructueuse, une amende administrative peut atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Certains logements échappent à l'encadrement :

• logements sociaux (HLM) et conventionnés ANAH (hors loyer intermédiaire) ;
• logements soumis à la loi de 1948 ;
• meublés de tourisme et résidences secondaires ;
• sous-locations et locaux commerciaux.

L'encadrement va-t-il continuer après 2026 ?

Question légitime pour qui investit sur le long terme. L'encadrement des loyers est un dispositif expérimental : instauré par la loi ELAN (2018), prolongé par la loi « 3DS » de 2022, il arrive à échéance le 24 novembre 2026 sauf nouveau texte. La proposition de loi visant à pérenniser le dispositif a été adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 puis transmise au Sénat. Au 23 juillet 2026, elle reste en première lecture et n'est pas en vigueur.

Comment vérifier votre situation ?

Comme l'encadrement dépend de la commune et parfois du secteur précis, consultez le simulateur de Service-Public.fr, puis l'arrêté préfectoral et la grille en vigueur avant de fixer le loyer. Archivez le résultat et ses paramètres : en cas de contestation, vous devrez pouvoir justifier le montant retenu.

Pour organiser les informations du contrat dans ADDA Bailleur, consultez la notice « Créer un contrat de bail ».

Questions fréquentes

Quelle différence entre zone tendue et encadrement ?

La zone tendue est délimitée par la liste réglementaire en vigueur et peut limiter la hausse à la relocation. L'encadrement ajoute un plafond absolu en €/m² (loyer de référence majoré).

L'encadrement s'applique-t-il partout en région parisienne ?

Non. En 2026, il concerne Paris, Plaine Commune et Est Ensemble. Vérifiez l'adresse dans le simulateur officiel et la grille préfectorale en vigueur.

Puis-je dépasser le plafond avec un complément de loyer ?

Seulement si le loyer de base est égal au loyer de référence majoré et si des caractéristiques de localisation ou de confort le justifient. Le montant et les motifs doivent figurer au bail ; le complément est notamment interdit pour un logement classé F ou G.

Quelle sanction en cas de dépassement ?

Le bailleur peut d'abord être mis en demeure de corriger le bail et de restituer le trop-perçu sous deux mois. Si la mise en demeure reste infructueuse, l'amende peut atteindre 5 000 € pour une personne physique ou 15 000 € pour une personne morale.

Sources officielles

Sources officielles vérifiées le 23/07/2026 : article 140 de la loi ELAN ; article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 et article 17-2 ; décret applicable du 1^er août 2025 au 31 juillet 2026 ; ANIL — encadrement et territoires ; Sénat — situation de Marseille ; Assemblée nationale — Annemasse ; Assemblée nationale — Grand-Orly Seine Bièvre ; ADIL 34 — références de Montpellier ; Service-Public — Pays Basque ; INSEE — commune nouvelle de Saint-Denis ; Assemblée nationale — proposition de pérennisation.

Pour poursuivre sur la gestion du loyer, consultez notre mode d'emploi de la révision annuelle avec l'IRL, notre guide pour choisir entre bail meublé et bail nu et la notice du contrat de bail.