DPE et passoires thermiques : ce que tout bailleur doit savoir en 2026

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un sujet central pour les bailleurs. Entre interdictions de location, gel des loyers et réforme du mode de calcul, les règles ont beaucoup bougé. Voici le point clair en 2026, avec ses nouveautés importantes.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Le DPE classe les logements de A (très économe) à G (très énergivore). On appelle « passoires thermiques » les logements classés F ou G : mal isolés, coûteux à chauffer, polluants. Au 1^er janvier 2025, la France métropolitaine en comptait environ 3,9 millions parmi les résidences principales, soit 12,7 % du parc, selon l'ONRE (SDES) — un chiffre établi avant la réforme du calcul entrée en vigueur en 2026.

Le calendrier des interdictions de location

La loi Climat et Résilience (2021) intègre progressivement les logements les plus énergivores au critère de décence énergétique, en métropole :

• 2025
  les logements classés G ne peuvent plus être mis en location (depuis le 1^er janvier).
• 2028
  ce sera au tour des logements classés F.
• 2034
  puis des logements classés E.

En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est différent : G en 2028, puis F en 2031. Le palier E de 2034 prévu pour la métropole ne figure pas dans ce calendrier ultramarin, comme le rappelle l'ANIL.

Le gel des loyers, déjà en vigueur

Une autre règle s'applique aux logements classés F ou G : le loyer ne peut pas être révisé, réévalué ou augmenté dans les cas prévus par la loi. En métropole, ce gel concerne les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 ; en outre-mer, depuis le 1^er juillet 2024. Le détail est présenté par Service-Public.fr.

La grande nouveauté 2026 : la réforme du calcul du DPE

C'est le changement le plus important pour les bailleurs cette année. Depuis le 1^er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, conformément à l'arrêté du 13 août 2025.

Un DPE résidentiel encore valide peut faire l'objet d'une attestation officielle qui remplace uniquement son étiquette, sans nouvelle visite. L'ancien DPE reste valable en l'absence d'attestation et la nouvelle attestation expire à la même date que le diagnostic initial.

Un projet de loi à surveiller

Une première version déposée à l'Assemblée nationale le 24 juin 2026 a été retirée le lendemain. Le texte actif a été adopté avec modifications par le Sénat le 8 juillet 2026, puis transmis à l'Assemblée nationale. Au 23 juillet 2026, il reste en première lecture : c'est un projet de loi non applicable. Les règles de décence décrites ci-dessus continuent donc de s'appliquer.

Que faire si votre bien est concerné ?

Commencez par contrôler la validité du DPE et l'éventuelle attestation 2026, puis faites chiffrer les travaux adaptés (isolation, chauffage, ventilation) par des professionnels. Selon le résultat et votre projet patrimonial, vous pourrez rénover, vendre ou interrompre la location à l'échéance applicable.

Le plafond d'imputation du déficit foncier peut être porté à 21 400 € pour certaines dépenses de rénovation énergétique permettant de passer d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Le dispositif est soumis à des conditions de devis et de paiement et concerne les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027 : consultez les conditions sur impots.gouv.fr et notre guide du déficit foncier.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Un logement classé F ou G au DPE.

Quand sont-elles interdites à la location ?

En métropole, les logements classés G sont concernés depuis 2025, les logements F à partir de 2028 et les logements E à partir de 2034, selon le calendrier applicable aux nouveaux baux, renouvellements et reconductions.

Qu'est-ce qui change au DPE en 2026 ?

Le coefficient électricité passe de 2,3 à 1,9. L'ADEME estime qu'environ 700 000 résidences principales sortent des classes F et G. Une attestation peut actualiser l'étiquette d'un DPE résidentiel encore valide, sans nouvelle visite.

Sources officielles

Sources officielles vérifiées le 23/07/2026 : Service-Public.fr, décence énergétique ; arrêté du 13 août 2025 ; ADEME, estimation des étiquettes DPE ; ANIL, décence énergétique ; Assemblée nationale, dossier du texte retiré ; Sénat, état d'avancement du projet de loi logement ; Assemblée nationale, dossier du texte actif.