DPE et passoires thermiques : ce que tout bailleur doit savoir en 2026

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un sujet central pour les bailleurs. Entre interdictions de location, gel des loyers et réforme du mode de calcul, les règles ont beaucoup bougé. Voici le point clair en 2026, avec ses nouveautés importantes.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Le DPE classe les logements de A (très économe) à G (très énergivore). On appelle « passoires thermiques » les logements classés F ou G : mal isolés, coûteux à chauffer, polluants. La France en compte plusieurs millions.

Le calendrier des interdictions de location

La loi Climat et Résilience (2021) interdit progressivement la mise en location des logements les plus énergivores, en métropole :

• 2025
  les logements classés G ne peuvent plus être mis en location (depuis le 1^er janvier).
• 2028
  ce sera au tour des logements classés F.
• 2034
  puis des logements classés E.

En outre-mer, le calendrier est décalé (G en 2028, F en 2031, E en 2034).

Le gel des loyers, déjà en vigueur

Avant même l'interdiction de louer, une autre règle s'applique déjà : depuis août 2022, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G (révision IRL ou réévaluation à la relocation) tant que des travaux de rénovation n'ont pas été réalisés. Le gel touche déjà des centaines de milliers de biens.

La grande nouveauté 2026 : la réforme du calcul du DPE

C'est le changement le plus important pour les bailleurs cette année. Depuis le 1^er janvier 2026, le mode de calcul du DPE a évolué : le coefficient de conversion de l'électricité (coefficient d'énergie primaire) est passé de 2,3 à 1,9.

Autre bonne nouvelle : avec la nouvelle méthode, aucun logement ne voit sa classe se dégrader — l'étiquette ne peut que s'améliorer ou rester stable.

Un projet de loi à surveiller

Le 23 avril 2026, le gouvernement a présenté un projet de loi logement qui pourrait rouvrir la location des passoires thermiques sous condition d'un engagement de travaux (délais envisagés : 3 ans pour une maison, 5 ans pour un appartement en copropriété). Tant que ce texte n'est pas voté, les règles actuelles décrites ci-dessus s'appliquent. À suivre.

Que faire si votre bien est concerné ?

Trois options : rénover (isolation, chauffage, ventilation — c'est ce qui améliore le plus le DPE), vendre, ou ne rien faire en assumant le risque (gel du loyer puis interdiction de louer).

Pour financer les travaux, plusieurs aides existent (MaPrimeRénov', etc.), et le déficit foncier majoré à 21 400 €/an pour la sortie de passoire énergétique — prorogé jusqu'en 2027 — est un levier fiscal puissant.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Un logement classé F ou G au DPE.

Quand sont-elles interdites à la location ?

G depuis 2025, F en 2028, E en 2034 (métropole).

Qu'est-ce qui change au DPE en 2026 ?

Le coefficient électricité passe de 2,3 à 1,9 ; ~850 000 logements sortent du statut de passoire, sans travaux, et les DPE de 2025 et avant sont actualisables gratuitement.

Sources : loi Climat et Résilience (2021) ; ministère de la Transition écologique / economie.gouv.fr (évolution du DPE au 1^er janvier 2026). À jour : juin 2026.