Squat et occupation illicite : le guide complet du propriétaire

Le squat exige une réaction rapide, mais selon une procédure précise. Ce guide présente la définition juridique, les voies d'évacuation, les conditions d'une éventuelle indemnisation par l'État et les mesures de prévention utiles au propriétaire.

1. Qu'est-ce qu'un squat, juridiquement ?

Juridiquement, le squat désigne l'introduction et le maintien dans le domicile d'autrui ou, pour la procédure administrative, dans un local à usage d'habitation, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Le cadre exact dépend du local et de la procédure envisagée ; la fiche Service-Public.fr en donne la définition opérationnelle.

Point essentiel, souvent mal compris : un squat n'est pas simplement « un logement occupé sans payer ». C'est le mode d'entrée frauduleux qui caractérise le squat. La notion couvre la résidence principale, la résidence secondaire ou un lieu d'habitation occasionnel, même inoccupé. Pour un local à usage différent (hangar, garage, terrain nu), la procédure diffère.

2. Squatteur, locataire défaillant, occupant sans titre : ne les confondez pas

C'est la confusion la plus coûteuse pour un propriétaire, car elle oriente vers la mauvaise procédure et fait perdre des semaines. Trois situations à distinguer :

Un ancien locataire resté après la fin du bail, une personne hébergée puis maintenue dans les lieux, un client d'une location touristique après l'échéance ou un sous-locataire non autorisé ne sont pas qualifiés de squatteurs par Service-Public. En cas de doute, un avocat en droit immobilier peut sécuriser la qualification et la procédure.

Pour le locataire qui ne paie plus, la voie est différente : commandement de payer, signalement (voir notre article sur la réforme APL et impayés 2027), puis procédure devant le juge.

3. Le cadre légal en 2026

En dix ans, plusieurs textes ont renforcé les droits des propriétaires :

• Article 38 de la loi DALO — procédure administrative de mise en demeure puis d'évacuation, sans jugement préalable lorsque ses conditions sont remplies ;
• Loi du 24 juin 2015 — l'article 226-4 réprime distinctement le maintien dans le domicile après une introduction frauduleuse ;
• Loi ELAN (2018) — les squatteurs sont exclus de la trêve hivernale ;
• Loi ASAP (2020) — procédure préfectorale accélérée, extension aux résidences secondaires ;
• Loi du 27 juillet 2023 — l'introduction et le maintien frauduleux dans le domicile d'autrui sont chacun punis de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende ; elle crée aussi les délits des articles 315-1 et 315-2 du code pénal ;
• Décret n° 2025-1052 (novembre 2025) — indemnisation du propriétaire en cas de refus du préfet d'accorder la force publique (détail en section 8).

4. L'erreur fatale : se faire justice soi-même

Pourquoi la loi « protège »-t-elle ainsi le squat ? En réalité, elle ne protège pas le squat : elle protège l'inviolabilité du domicile — même occupé illégalement — pour éviter les expulsions sauvages et garantir un contrôle légal de chaque expulsion.

5. Le mythe des 48 heures

Il n'existe pas de règle générale selon laquelle la police pourrait expulser automatiquement avant 48 heures et ne le pourrait plus ensuite. La flagrance relève du code de procédure pénale, tandis que la procédure administrative de l'article 38 n'est pas enfermée dans un délai de 48 heures après l'intrusion.

Il reste essentiel d'agir dès la découverte : non à cause d'un couperet de 48 heures, mais pour préserver les preuves et déposer rapidement un dossier complet.

6. La procédure préfectorale accélérée, étape par étape

La procédure administrative de l'article 38 de la loi DALO peut être engagée sans attendre un jugement si ses conditions sont réunies.

1. Portez plainte — au commissariat ou à la gendarmerie, pour l'introduction et le maintien illicites.
2. Prouvez votre droit — justificatif que le logement constitue votre domicile ou votre propriété. Si l'occupation vous empêche de produire cette preuve, le préfet doit solliciter l'administration fiscale dans un délai de 72 heures.
3. Faites constater l'occupation illicite — par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice.
4. Saisissez le préfet — avec la plainte, les justificatifs et le constat. Il doit décider dans les 48 heures suivant la réception de la demande complète. Un refus doit être motivé ; il est possible si les conditions ne sont pas réunies ou pour un motif impérieux d'intérêt général, après prise en compte de la situation personnelle et familiale de l'occupant.
5. Mise en demeure puis évacuation — le délai laissé est d'au moins 24 heures lorsque le local est le domicile du demandeur, et d'au moins 7 jours dans les autres cas. À défaut de départ, le préfet fait procéder sans délai à l'évacuation forcée. La trêve hivernale ne s'applique pas aux squatteurs.

7. La procédure judiciaire

La voie judiciaire s'impose quand la procédure administrative n'est pas applicable (ancien locataire, occupant à titre gratuit, local commercial, terrain) ou quand le préfet refuse :

• Le référé expulsion — procédure d'urgence devant le juge, avec production des preuves de propriété et d'occupation. La durée dépend de la juridiction et de la situation ;
• La signification puis le commandement de quitter — après la décision d'expulsion, le commissaire de justice signifie le jugement et délivre un commandement de quitter les lieux. Pour les occupants entrés par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, le délai ordinaire de deux mois suivant ce commandement ne s'applique pas (article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution) ;
• Le concours de la force publique — si les occupants ne partent pas, le commissaire de justice demande au préfet l'intervention des forces de l'ordre.

8. L'indemnisation par l'État en cas de refus

Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025, entré en vigueur le 7 novembre 2025, encadre la demande d'indemnisation lorsque l'État refuse ou tarde à accorder le concours de la force publique pour exécuter une décision d'expulsion.

La période susceptible d'être indemnisée court à compter du refus explicite ou, en l'absence de décision, deux mois après la demande initiale de concours. Le propriétaire doit ensuite adresser au préfet une demande indemnitaire distincte avec les justificatifs. Le silence gardé deux mois sur cette demande indemnitaire vaut rejet.

9. Prévenir le squat

La meilleure protection reste préventive : les squatteurs ciblent les biens qui semblent inoccupés — boîte aux lettres pleine, volets fermés en permanence, absence de mouvement.

• Faites relever le courrier régulièrement ;
• Conservez vos justificatifs de propriété et d'occupation dans un lieu accessible, distinct du logement ;
• Passez régulièrement ou faites passer un proche ;
• Sécurisez physiquement les logements longuement vacants (porte renforcée, alarme) ;
• Documentez rigoureusement chaque bien : titre, photos datées, états des lieux, factures. Plus votre dossier est prêt, plus vite vous agissez.

ADDA Bailleur sert à gérer les locations régulières et à conserver les documents liés au logement : bail, état des lieux, photos et justificatifs. En cas d'occupation illicite, ces documents peuvent aider le propriétaire à retrouver les pièces de son dossier, mais l'application n'établit aucun document pour un squatteur.

10. Questions fréquentes

Un squatteur peut-il devenir propriétaire de mon bien ?

L'entrée illicite ne transfère jamais automatiquement la propriété. La prescription immobilière suppose une possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, en principe pendant 30 ans. Les conditions des articles 2261 et 2272 du Code civil sont appréciées au cas par cas ; une demande en justice du propriétaire peut interrompre la prescription.

La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ?

Non. Depuis la loi ELAN de 2018, les personnes entrées par voie de fait sont exclues de la trêve : un squatteur peut être évacué toute l'année. Les locataires en impayé relèvent en principe du régime général de la trêve et de ses exceptions.

La procédure express vaut-elle pour un local commercial ou un terrain ?

La procédure préfectorale vise les locaux à usage d'habitation. Pour un garage, un hangar, un local commercial ou un terrain, il faut généralement passer par la voie judiciaire.

Quels sont les trois interlocuteurs à connaître ?

La police ou la gendarmerie pour la plainte, le commissaire de justice pour établir un constat lorsque nécessaire, et l'avocat en droit immobilier pour qualifier la situation et choisir la procédure. Aucun constat ne rend à lui seul le dossier « incontestable ».

Sources officielles

Sources officielles vérifiées le 23/07/2026 : Service-Public.fr, logement squatté ; article 38 de la loi DALO ; articles 226-4 et 226-4-2 du code pénal ; article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 ; Sénat, état du projet adopté le 21 juillet 2026 ; texte définitif, article 5.