Squat et occupation illicite : le guide complet du propriétaire

Le squat est l'une des plus grandes craintes des propriétaires. Bonne nouvelle : en une décennie, le cadre légal a nettement basculé en faveur des bailleurs. Ce guide rassemble tout ce qu'il faut savoir — de la définition juridique aux procédures d'expulsion, de l'indemnisation par l'État à la prévention — pour agir vite et bien si le pire survient.

1. Qu'est-ce qu'un squat, juridiquement ?

Juridiquement, le squat désigne le fait de s'introduire, puis de se maintenir, dans un logement sans l'accord du propriétaire, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Le squatteur n'a jamais disposé d'un titre d'occupation : il a forcé son entrée.

Point essentiel, souvent mal compris : un squat n'est pas simplement « un logement occupé sans payer ». C'est le mode d'entrée frauduleux qui caractérise le squat. La notion couvre la résidence principale, la résidence secondaire ou un lieu d'habitation occasionnel, même inoccupé. Pour un local à usage différent (hangar, garage, terrain nu), la procédure diffère.

2. Squatteur, locataire défaillant, occupant sans titre : ne les confondez pas

C'est la confusion la plus coûteuse pour un propriétaire, car elle oriente vers la mauvaise procédure et fait perdre des semaines. Trois situations à distinguer :

Attention aux cas intermédiaires : une personne entrée grâce à un faux bail ou une location courte durée détournée peut relever du squat si la tromperie a permis l'introduction — mais il faut le démontrer. En cas de doute, l'avis d'un avocat en droit immobilier dès le départ évite une erreur de qualification.

Pour le locataire qui ne paie plus, la voie est différente : commandement de payer, signalement (voir notre article sur la réforme APL et impayés 2027), puis procédure devant le juge.

3. Le cadre légal en 2026

En dix ans, plusieurs textes ont renforcé les droits des propriétaires :

• Loi DALO (2007), article 38 — socle de la procédure administrative d'évacuation forcée par le préfet, sans décision de justice préalable ;
• Loi du 24 juin 2015 — le maintien dans les lieux devient un délit continu : la flagrance n'est plus limitée aux 48 premières heures ;
• Loi ELAN (2018) — les squatteurs sont exclus de la trêve hivernale ;
• Loi ASAP (2020) — procédure préfectorale accélérée, extension aux résidences secondaires ;
• Loi du 27 juillet 2023 (dite « anti-squat ») — sanctions triplées : la violation de domicile passe à 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende ; création des délits d'occupation frauduleuse (art. 315-1 et 315-2 du code pénal) ;
• Décret n° 2025-1052 (novembre 2025) — indemnisation du propriétaire en cas de refus du préfet d'accorder la force publique (détail en section 8).

4. L'erreur fatale : se faire justice soi-même

Pourquoi la loi « protège »-t-elle ainsi le squat ? En réalité, elle ne protège pas le squat : elle protège l'inviolabilité du domicile — même occupé illégalement — pour éviter les expulsions sauvages et garantir un contrôle légal de chaque expulsion.

5. Réagir dans les 48 heures : le flagrant délit

Le tout premier réflexe est de dater l'occupation. La marche à suivre dépend du temps écoulé depuis l'intrusion :

Ce délai est mal connu — selon un sondage Verisure-Ipsos, la plupart des propriétaires ignorent la règle des 48 heures. D'où l'importance d'agir dès la découverte et de ne pas laisser la situation s'installer.

6. La procédure préfectorale accélérée, étape par étape

Au-delà de 48 heures, la voie la plus rapide reste la procédure administrative de l'article 38 de la loi DALO. Elle évite le long parcours judiciaire.

1. Portez plainte immédiatement — au commissariat ou à la gendarmerie, pour violation de domicile. Un officier de police judiciaire établit un constat et recueille l'identité des occupants.
2. Réunissez vos preuves de propriété — titre de propriété, taxe foncière, factures d'énergie à votre nom. Si ces documents sont restés dans le logement, la préfecture peut solliciter l'administration fiscale, qui répond sous 72 heures.
3. Faites constater l'occupation — par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice (son constat, acte authentique, pèse lourd dans le dossier).
4. Saisissez le préfet — avec plainte, preuve de propriété et constat. Il dispose de 48 heures pour statuer, en tenant compte de la situation personnelle et familiale des occupants.
5. Mise en demeure puis évacuation — si le préfet accepte, il met les occupants en demeure de partir (24 heures minimum pour un domicile). Passé le délai, la force publique procède à l'évacuation — y compris pendant la trêve hivernale.

7. La procédure judiciaire

La voie judiciaire s'impose quand la procédure administrative n'est pas applicable (ancien locataire, occupant à titre gratuit, local commercial, terrain) ou quand le préfet refuse :

• Le référé expulsion — procédure d'urgence devant le juge : l'avocat prépare la requête sur la base d'un constat de commissaire de justice et de la preuve de propriété. Ordonnance exécutoire possible en quelques semaines ;
• Le commandement de quitter les lieux — signifié par le commissaire de justice une fois la décision obtenue ;
• Le concours de la force publique — si les occupants ne partent pas, le commissaire de justice demande au préfet l'intervention des forces de l'ordre.

8. L'indemnisation par l'État en cas de refus

C'est une nouveauté majeure. Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 (en vigueur depuis le 7 novembre 2025), pris en application de la loi du 27 juillet 2023, encadre l'indemnisation du propriétaire lorsque l'État refuse le concours de la force publique pour exécuter une décision d'expulsion.

Le principe : le refus du préfet — ou son silence pendant deux mois — engage la responsabilité de l'État et ouvre droit à réparation. Le propriétaire adresse une demande écrite au préfet, avec la décision d'expulsion, la preuve de la demande de concours et les justificatifs du préjudice (loyers perdus, frais de remise en état, dépréciation…).

9. Prévenir le squat

La meilleure protection reste préventive : les squatteurs ciblent les biens qui semblent inoccupés — boîte aux lettres pleine, volets fermés en permanence, absence de mouvement.

• Faites relever le courrier régulièrement ;
• Gardez les abonnements (eau, électricité) à votre nom : cela facilite aussi la preuve de votre qualité de propriétaire ;
• Passez régulièrement ou faites passer un proche ;
• Sécurisez physiquement les logements longuement vacants (porte renforcée, alarme) ;
• Documentez rigoureusement chaque bien : titre, photos datées, états des lieux, factures. Plus votre dossier est prêt, plus vite vous agissez.

10. Questions fréquentes

Un squatteur peut-il devenir propriétaire de mon bien ?

Non, en pratique. La prescription acquisitive (usucapion) suppose 30 ans d'occupation paisible, publique et continue : l'occupation d'un squatteur, illicite et non paisible, l'exclut de ce mécanisme.

La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ?

Non. Depuis la loi ELAN de 2018, les personnes entrées par voie de fait sont exclues de la trêve : un squatteur peut être évacué toute l'année. La trêve continue de protéger les locataires en impayé.

La procédure express vaut-elle pour un local commercial ou un terrain ?

La procédure préfectorale vise les locaux à usage d'habitation. Pour un garage, un hangar, un local commercial ou un terrain, il faut généralement passer par la voie judiciaire.

Quels sont les trois interlocuteurs à connaître ?

La police ou la gendarmerie (plainte, flagrant délit), le commissaire de justice (constat d'occupation incontestable) et l'avocat en droit immobilier (qualification de la situation, choix de la procédure).

Références : loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 (Légifrance) ; article 38 de la loi DALO (2007) ; articles 226-4, 226-4-2, 315-1 et 315-2 du code pénal ; Service-Public.fr (F35254) ; ANIL. À jour : juillet 2026.