ADDA BailleurLe dépôt de garantie protège le bailleur contre les impayés et les dégradations. Mais son montant et son délai de restitution sont strictement encadrés. Voici les règles à connaître.
Le montant autorisé
Le plafond dépend du type de location :
- Location nue : 1 mois de loyer hors charges maximum ;
- Location meublée : 2 mois de loyer hors charges maximum ;
- Bail mobilité : dépôt interdit (aucun dépôt ne peut être exigé).
Le dépôt n'est pas indexable : il reste fixe pendant toute la durée du bail, même si le loyer est révisé. Il ne produit pas d'intérêts pour le locataire.
Dépôt de garantie ou « caution » : ne confondez plus
Dans le langage courant, on dit souvent « caution » pour désigner la somme remise à l'entrée. Juridiquement, ce sont deux choses différentes :
- le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire à la signature du bail ;
- la caution est une personne (ou un organisme, comme la garantie Visale) qui s'engage à payer si le locataire ne paie plus.
Les deux se cumulent parfaitement : demander un dépôt de garantie n'empêche pas d'exiger aussi un garant.
Le délai de restitution
À la fin du bail, le bailleur doit restituer le dépôt :
- dans un délai d'un mois maximum si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ;
- dans un délai de deux mois maximum s'il y a des différences (dégradations à déduire).
Le délai court à compter de la remise des clés par le locataire (en main propre ou par lettre recommandée). Pensez à noter sa nouvelle adresse le jour de la sortie : c'est là que le solde devra être adressé.
Le bailleur peut déduire les sommes dues : loyers impayés, charges, et coût des dégradations autres que l'usure normale. En copropriété, il peut conserver une provision (jusqu'à 20 % du dépôt) jusqu'à l'arrêté annuel des comptes.
Quelles retenues pouvez-vous justifier ?
Toute somme retenue doit être justifiée par des documents remis au locataire : états des lieux comparés, photos, devis ou factures pour les réparations, décompte pour les loyers et charges restant dus. Un devis suffit : vous n'êtes pas obligé d'avoir déjà réalisé les travaux au moment de la retenue.
Deux limites à respecter :
- l'usure normale (la vétusté) reste à votre charge : une moquette fatiguée après huit ans n'est pas une dégradation. Pour objectiver le partage, appuyez-vous sur une grille de vétusté ;
- la retenue doit correspondre à un préjudice réel : pas de forfait « ménage » ou « remise en état » automatique sans constat à l'appui.
Un point juridique important
L'état des lieux de sortie doit être signé par les deux parties pour avoir une valeur juridique. La Cour de cassation l'a confirmé : un état des lieux réalisé unilatéralement par le bailleur ne peut pas servir de base à des retenues sur le dépôt.
En cas de retard
Un cas concret pour tout relier
Reprenons ces règles avec un exemple. Camille loue un appartement nu à 750 € hors charges : le dépôt de garantie qu'elle a demandé à son locataire est donc de 750 € (un mois de loyer HC). À la sortie, l'état des lieux contradictoire relève une plinthe abîmée — hors usure normale — réparée sur devis à 90 €, et il reste 40 € de régularisation de charges.
Sans photo datée à l'entrée, Camille n'aurait rien pu déduire pour la plinthe : c'est la comparaison entrée/sortie qui justifie la retenue.
Colocation : quand restituer le dépôt ?
En colocation à bail unique, le dépôt de garantie est attaché au bail, pas à chaque colocataire : il n'est restitué qu'à la fin du bail, quand le dernier occupant rend les clés. Un colocataire qui part en cours de route s'arrange avec ceux qui restent (ou avec son remplaçant) pour récupérer sa part — le bailleur n'a pas à restituer de quote-part en cours de bail. Sur la gestion des paiements à plusieurs, voir notre guide quittance de loyer en colocation.
Questions fréquentes
Quel montant maximum ?
1 mois de loyer HC en nu, 2 mois en meublé. Aucun dépôt en bail mobilité.
Quel délai de restitution ?
1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois en cas de dégradations à déduire.
Et en cas de retard du bailleur ?
Pénalité de 10 % du loyer mensuel HC par mois de retard entamé.
Le dépôt peut-il être augmenté en cours de bail ?
Non. Il est fixé à la signature et reste identique pendant toute la durée du bail, même si le loyer est révisé.
Dépôt de garantie et caution, quelle différence ?
Le dépôt est une somme versée par le locataire ; la caution est une personne (ou un organisme comme Visale) qui garantit les impayés. Les deux se cumulent.
Références : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 22 — location nue ; art. 25-6 — meublé ; art. 25-17 — bail mobilité) ; jurisprudence de la Cour de cassation sur l'état des lieux contradictoire ; Service-Public, fiche « Dépôt de garantie ». À jour : juillet 2026.
États des lieux comparables, dépôt maîtrisé
Avec ADDA Bailleur, les états des lieux d'entrée et de sortie sont photographiés et comparables, et la gestion du dépôt de garantie est intégrée — y compris le calcul des intérêts légaux en cas de retard.
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