ADDA BailleurLe dépôt de garantie protège le bailleur contre les impayés et les dégradations. Mais son montant et son délai de restitution sont strictement encadrés. Voici les règles à connaître.
Le montant autorisé
Le plafond dépend du type de location :
- Location nue : 1 mois de loyer hors charges maximum ;
- Location meublée : 2 mois de loyer hors charges maximum ;
- Bail mobilité : dépôt interdit (aucun dépôt ne peut être exigé).
Le dépôt n'est pas révisable : il reste fixe pendant le bail et à son renouvellement, même si le loyer est révisé. En location nue, aucun dépôt ne peut être demandé lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois. Voir l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Dépôt de garantie ou « caution » : ne confondez plus
Dans le langage courant, on dit souvent « caution » pour désigner la somme remise à l'entrée. Juridiquement, ce sont deux choses différentes :
- le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire à la signature du bail ;
- la caution est une personne (ou un organisme, comme la garantie Visale) qui s'engage à payer si le locataire ne paie plus.
Les deux mécanismes sont distincts et peuvent coexister lorsqu'une caution est légalement admise. Attention toutefois : le cumul d'une caution et d'une assurance contre les loyers impayés est lui-même encadré, notamment par l'article 22-1 de la loi de 1989.
Le délai de restitution
À la fin du bail, le bailleur doit restituer le dépôt :
- dans un délai d'un mois maximum si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ;
- dans un délai de deux mois maximum si l'état des lieux de sortie fait apparaître des différences avec celui d'entrée.
Le délai d'un ou deux mois commence à courir à compter de la remise effective des clés au bailleur ou à son mandataire (en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception). Pensez à noter sa nouvelle adresse le jour de la sortie : c'est là que le solde devra être adressé.
Le bailleur peut déduire les sommes restant dues et dûment justifiées : loyers impayés, charges et coût des dégradations imputables au locataire, hors vétusté. En immeuble collectif, il peut conserver une provision justifiée, plafonnée à 20 % du dépôt, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes. La régularisation définitive et la restitution du solde doivent alors intervenir dans le mois qui suit leur approbation.
Quelles retenues pouvez-vous justifier ?
Toute somme retenue doit être justifiée : une retenue forfaitaire, sans pièce à l'appui, n'est pas admise. Selon le dossier, les justificatifs peuvent comprendre les états des lieux d'entrée et de sortie comparés, des photos datées, un constat de commissaire de justice, des devis ou factures de travaux, un décompte de régularisation de charges ou une lettre de réclamation des loyers et charges impayés détaillant les sommes dues. Le locataire conserve le droit de contester le montant ou l'imputabilité de la retenue (Service-Public.fr).
Deux limites à respecter :
- l'usure normale (la vétusté) reste à votre charge : une moquette fatiguée après huit ans n'est pas une dégradation. Pour objectiver le partage, appuyez-vous sur une grille de vétusté ;
- la retenue doit correspondre à un préjudice réel : pas de forfait « ménage » ou « remise en état » automatique sans constat à l'appui.
Un point juridique important
L'article 3-2 de la loi de 1989 prévoit un état des lieux établi contradictoirement et amiablement. Si l'une des parties refuse, ne vient pas ou ne signe pas, il faut recourir à un commissaire de justice, qui convoque les parties au moins sept jours à l'avance. La Cour de cassation, le 16 novembre 2023, a écarté comme preuve un état des lieux unilatéral établi par le bailleur sans commissaire de justice lorsque le défaut de contradiction résultait de sa propre carence.
La Cour de cassation a aussi jugé le 29 janvier 2026 que l'indemnité d'occupation due par un locataire qui se maintient dans les lieux après le terme du bail fait partie des sommes restant dues au bailleur. Son montant peut donc être déduit du dépôt de garantie lorsqu'il est dû et dûment justifié.
En cas de retard
Un cas concret pour tout relier
Reprenons ces règles avec un exemple. Camille loue un appartement nu à 750 € hors charges : le dépôt de garantie qu'elle a demandé à son locataire est donc de 750 € (un mois de loyer HC). À la sortie, l'état des lieux contradictoire relève une plinthe abîmée — hors usure normale — réparée sur devis à 90 €, et il reste 40 € de régularisation de charges dûment justifiée.
La comparaison des états des lieux établit la différence constatée. Les photos datées peuvent compléter cette preuve, tandis que le devis aide à justifier le montant de la retenue.
Colocation : quand restituer le dépôt ?
En colocation à bail unique, le dépôt de garantie est attaché au bail, pas à chaque colocataire : il n'est restitué qu'à la fin du bail, quand le dernier occupant rend les clés. Un colocataire qui part en cours de route s'arrange avec ceux qui restent (ou avec son remplaçant) pour récupérer sa part — le bailleur n'a pas à restituer de quote-part en cours de bail. En revanche, lorsque chaque colocataire signe un bail individuel distinct avec le bailleur, le dépôt de garantie est propre à chacun : il est restitué à la fin du bail de ce colocataire, à son départ, indépendamment des autres. Sur la gestion des paiements à plusieurs, voir notre guide quittance de loyer en colocation.
Questions fréquentes
Quel montant maximum ?
1 mois de loyer HC en nu, 2 mois en meublé. Aucun dépôt en bail mobilité.
Quel délai de restitution ?
1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois s'il fait apparaître des différences.
Et en cas de retard du bailleur ?
Majoration de 10 % du loyer mensuel HC par période mensuelle commencée, sauf si le retard vient de l'absence de nouvelle adresse communiquée lors de la remise des clés.
Le dépôt peut-il être augmenté en cours de bail ?
Non. Il est fixé à la signature et reste identique pendant toute la durée du bail, même si le loyer est révisé.
Dépôt de garantie et caution, quelle différence ?
Le dépôt est une somme versée par le locataire ; la caution est une personne ou un organisme qui garantit certaines dettes. Ils peuvent coexister lorsqu'une caution est légalement admise.
Une indemnité d'occupation peut-elle être retenue ?
Oui, si le locataire se maintient après le terme du bail et si l'indemnité due est dûment justifiée. La Cour de cassation l'a incluse parmi les sommes pouvant être déduites du dépôt de garantie.
Sources officielles
Sources officielles vérifiées le 23/07/2026 : article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ; article 25-6, dépôt en location meublée ; article 25-17, bail mobilité ; Service-Public.fr, dépôt de garantie ; ANIL, colocation à bail unique ; ANIL, colocation avec plusieurs contrats ; Cour de cassation, 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-20.758.
ADDA Bailleur aide-t-il à préparer la restitution du dépôt de garantie ?
Oui. L'application permet de retrouver les états des lieux, les photos et les documents associés au logement afin de comparer l'entrée et la sortie et de préparer un décompte justifié. Le montant réellement retenu reste sous la responsabilité du bailleur.