ADDA BailleurDeux décrets du 12 février 2026 réorganisent le traitement des impayés lorsque le locataire touche une aide personnelle au logement. À partir du 1er janvier 2027, l'impayé est constitué lorsque la dette dépasse 450 €, ou trois mois après le premier défaut de paiement si le ménage n'a toujours pas réglé. Le tiers payant peut ensuite être proposé selon la situation. Voici la règle exacte et les démarches utiles.
D'où vient la réforme ?
Elle découle des décrets n° 2026-83 et n° 2026-84 du 12 février 2026, pris en application de la loi du 27 juillet 2023. Le nouveau traitement entre en vigueur le 1er janvier 2027 et s'applique aux situations d'impayé signalées à cette date. L'analyse juridique de l'ANIL détaille les règles transitoires propres aux impayés constitués et aux aides déjà suspendues.
Un impayé reconnu beaucoup plus tôt
Jusqu'à fin 2026, un loyer n'est officiellement « impayé » qu'à partir d'une dette équivalente à deux fois le loyer mensuel (charges comprises) — calculé en brut si l'aide est versée au locataire, en net d'APL si elle est versée au bailleur (art. R. 824-1 du CCH). Un calcul peu lisible, qui retarde les démarches. À partir de 2027, la règle devient simple :
| Critère | Jusqu'au 31 déc. 2026 | À partir du 1er janv. 2027 |
|---|---|---|
| Seuil de dette | Deux fois la dépense mensuelle, nette d'aide en tiers payant et brute lorsque l'aide est versée au ménage | Dette de loyer ou redevance et charges qui dépasse 450 € |
| Critère de durée | Seuil exprimé en montant | Trois mois après le premier défaut, si le ménage n'a toujours pas payé, quel que soit le montant |
| Délai de signalement | Règles antérieures | Deux mois après la constitution de l'impayé pour le bailleur qui reçoit directement l'aide |
Exemple concret. Le bailleur reçoit directement l'aide et le reste à charge mensuel du locataire est de 600 €. Si cette somme reste impayée, la dette dépasse immédiatement 450 € : l'impayé est constitué. Le bailleur dispose alors de deux mois pour le déclarer à l'organisme payeur. Le seuil doit être apprécié avec le relevé réel de la dette, et non à partir d'une estimation.
L'APL versée directement au bailleur, facilitée
Le versement direct de l'aide au propriétaire (le « tiers payant ») existe déjà. À partir de 2027, lorsque l'aide est versée au locataire, l'organisme payeur demande au bailleur s'il souhaite la recevoir directement, sous réserve notamment des règles relatives à la décence et à l'occupation du logement. Il ne s'agit donc pas d'un versement automatique décidé unilatéralement par le bailleur.
Le calendrier des démarches, étape par étape
- Constatez la constitution de l'impayé. Notez la date à laquelle la dette dépasse 450 €, ou la date située trois mois après le premier défaut si la dette n'a pas dépassé ce seuil.
- Si vous recevez directement l'aide, signalez à la CAF ou à la MSA sous deux mois après la constitution de l'impayé, par le canal indiqué par l'organisme. Le décret fixe ce délai précisément pour le bailleur en tiers payant.
- Si l'aide est versée au locataire, répondez à l'organisme payeur lorsqu'il vous consulte sur un éventuel versement direct. Vous pouvez également le contacter pour signaler la dette, sans présenter le délai de deux mois comme une obligation générale applicable à tous les bailleurs.
- Suivez le dossier avec le locataire. Un plan d'apurement (remboursement échelonné) peut être mis en place : la recherche d'une solution est attendue des deux parties.
Trame facultative de signalement à la CAF / MSA
Utilisez en priorité le canal et les justificatifs demandés par votre CAF ou MSA. Cette trame n'est pas un formulaire réglementaire ; elle peut être adaptée si l'organisme accepte un courrier.
Questions fréquentes
Quand la réforme entre-t-elle en vigueur ?
Au 1er janvier 2027, pour les situations d'impayé signalées à cette date. Pour un impayé déjà constitué, une aide suspendue est rétablie sans rétroactivité, sauf régularisation répondant à l'un des cas prévus par le décret.
Quel est le nouveau seuil d'impayé ?
L'impayé est constitué lorsque la dette de loyer ou de redevance et de charges dépasse 450 €, ou trois mois après le premier défaut si le ménage n'a toujours pas réglé. Le délai de signalement de deux mois vise le bailleur qui reçoit directement l'aide.
L'APL du locataire est-elle supprimée ?
Elle est en principe maintenue pendant le traitement, sous réserve des cas de suspension prévus par les textes. Le tiers payant peut être mis en place et la CCAPEX intervient dans le nouveau dispositif.
Sources officielles
Sources officielles vérifiées le 23/07/2026 : décrets n° 2026-83 et n° 2026-84 du 12 février 2026 (Légifrance) ; ANIL, « Aides au logement : traitement des impayés », mise à jour le 7 juillet 2026.
Consultez la notice des loyers et quittances
La notice présente le suivi des paiements, la création des quittances et les actions disponibles en cas de retard.