Bail meublé : durée, dépôt, clauses

Louer en meublé obéit à des règles différentes de la location vide. Durée plus courte, dépôt plus élevé, mobilier imposé : voici l'essentiel pour rédiger un bail meublé conforme en 2026.

Durée et préavis

Le bail meublé de résidence principale repose sur la loi du 6 juillet 1989 (modifiée par ALUR et ELAN). Ses règles principales :

• Durée minimale : 1 an, reconduite tacitement d'année en année (ou 9 mois non renouvelables pour un bail étudiant) ;
• Préavis du locataire : 1 mois seulement (contre 3 mois en location vide) ;
• Préavis du bailleur : 3 mois avant l'échéance, et uniquement pour l'un des trois motifs légaux (vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux).

Le dépôt de garantie

En meublé, le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges (contre 1 mois en location vide). Il n'est pas indexable et ne produit pas d'intérêts pour le locataire.

À la sortie, le bailleur le restitue dans un délai de 2 mois maximum après remise des clés, réduit à 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. En copropriété, il peut conserver une provision (jusqu'à 20 %) jusqu'à l'arrêté annuel des comptes.

Cas concret. Nadia loue un studio meublé 600 €/mois hors charges : elle peut donc demander un dépôt de garantie de 1 200 € (2 mois maximum). Son locataire donne congé avec 1 mois de préavis (le minimum en meublé). À son départ, l'état des lieux de sortie étant conforme à celui d'entrée, Nadia lui restitue les 1 200 € sous un mois.

Les clauses et documents obligatoires

Un bail meublé doit comporter, sous peine de contestation :

• l'identité des parties ;
• la désignation précise du logement (adresse, surface habitable) ;
• l'usage (résidence principale), la durée, le montant du loyer et ses modalités ;
• l'inventaire détaillé du mobilier avec son état — document clé en cas de litige sur le dépôt ;
• l'état des lieux d'entrée ;
• la liste des 11 catégories de meubles obligatoires (décret 2015-981).

Ces 11 catégories comprennent : literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien… Sans ce mobilier minimal, le logement n'est pas juridiquement « meublé ».

Pour réviser le loyer chaque année, une clause d'indexation sur l'IRL (indice INSEE) doit figurer expressément au bail — sans clause, pas de révision possible.

Les annexes à joindre

DPE, état des risques (ERP), notice d'information ALUR, état des lieux, et selon le bien, diagnostics plomb/amiante.

Questions fréquentes

Quelle est la durée d'un bail meublé ?

1 an reconductible tacitement (9 mois non renouvelables pour un étudiant). Préavis locataire : 1 mois.

Quel dépôt de garantie en meublé ?

2 mois de loyer hors charges (1 mois en location vide). Le bail mobilité interdit tout dépôt.

Quels meubles sont obligatoires ?

Les 11 catégories du décret 2015-981 (literie, cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table et sièges, rangements…).

Références : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (ALUR, ELAN) ; décret n° 2015-981 (mobilier) ; loi du 27 juillet 2023 (clause résolutoire). À jour : juin 2026.