Bail meublé : durée, dépôt, clauses

Louer en meublé obéit à des règles différentes de la location vide. Durée plus courte, dépôt plus élevé, mobilier imposé : voici les points à vérifier pour préparer un bail meublé de résidence principale en 2026.

Durée et préavis

Le bail meublé de résidence principale relève notamment des articles 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989. Ses règles principales :

• Durée minimale : 1 an, reconduite tacitement d'année en année (ou 9 mois non renouvelables pour un bail étudiant) ;
• Préavis du locataire : 1 mois (contre 3 mois en principe en location vide, délai réduit à 1 mois dans les cas prévus par l'article 15) ;
• Préavis du bailleur : 3 mois avant l'échéance, et uniquement pour l'un des trois motifs légaux (vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux).

Le dépôt de garantie

En meublé, le bailleur peut demander un dépôt de garantie jusqu'à 2 mois de loyer hors charges maximum (contre 1 mois en location vide) : ce plafond n'est pas un montant obligatoire. Il n'est pas indexable et ne produit pas d'intérêts pour le locataire.

À la sortie, le bailleur le restitue dans un délai de 2 mois maximum après remise des clés, réduit à 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. En copropriété, il peut conserver une provision dûment justifiée, plafonnée à 20 %, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes. Ces règles figurent à l'article 22 de la loi de 1989.

Cas concret. Nadia loue un studio meublé 600 €/mois hors charges : elle peut donc demander un dépôt de garantie de 1 200 € (2 mois maximum). Son locataire donne congé : en location meublée constituant la résidence principale, le délai de préavis du locataire est d'un mois. À son départ, l'état des lieux de sortie étant conforme à celui d'entrée, Nadia lui restitue les 1 200 € sous un mois.

Les clauses et documents obligatoires

Le contrat type et les règles applicables imposent plusieurs informations et documents, notamment :

• l'identité des parties ;
• la désignation précise du logement (adresse, surface habitable) ;
• l'usage (résidence principale), la durée, le montant du loyer et ses modalités ;
• l'inventaire détaillé du mobilier avec son état — document clé en cas de litige sur le dépôt ;
• l'état des lieux d'entrée ;
• le mobilier minimal fixé par le décret n° 2015-981.

Le décret n° 2015-981 énumère 11 éléments ou catégories : literie avec couette ou couverture ; dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées au sommeil ; plaques de cuisson ; four ou four à micro-ondes ; réfrigérateur et congélateur, ou compartiment à au plus −6 °C ; vaisselle ; ustensiles de cuisine ; table et sièges ; étagères de rangement ; luminaires ; matériel d'entretien adapté au logement. L'absence d'un équipement requis expose le bail à une requalification en location nue.

L'inventaire doit décrire les meubles et leur état. Il est prudent de le faire approuver avec l'état des lieux afin de pouvoir comparer la situation à la sortie.

Pour réviser le loyer chaque année, une clause d'indexation sur l'IRL (indice INSEE) doit figurer expressément au bail — sans clause, pas de révision possible.

Les annexes à joindre

Le bail est notamment accompagné de la notice d'information, de l'état des lieux, de l'inventaire et de l'état détaillé du mobilier, ainsi que du dossier de diagnostic technique. Selon le logement, ce dossier comprend le DPE, le constat de risque d'exposition au plomb (immeuble antérieur à 1949), les états gaz et électricité lorsque les installations ont plus de 15 ans, l'état des risques et nuisances et, le cas échéant, le diagnostic bruit des aérodromes. Pour l'amiante, le dossier amiante des parties privatives est tenu à la disposition du locataire : il ne faut pas le présenter comme une annexe systématique.

Questions fréquentes

Quelle est la durée d'un bail meublé ?

1 an reconductible tacitement (9 mois non renouvelables pour un étudiant). Préavis locataire : 1 mois.

Quel dépôt de garantie en meublé ?

2 mois de loyer hors charges (1 mois en location vide). Le bail mobilité interdit tout dépôt.

Quels meubles sont obligatoires ?

Les 11 éléments ou catégories du décret n° 2015-981, dont la literie, l'occultation des chambres, la cuisson, le froid, la vaisselle, le mobilier, les luminaires et le matériel d'entretien adapté.

ADDA Bailleur permet-il de préparer un bail meublé et son inventaire ?

Partiellement. L'application prépare un projet de bail et permet de cocher la présence d'équipements. Le PDF d'annexes fournit une trame d'inventaire, mais l'application ne renseigne pas automatiquement la quantité ni l'état détaillé du mobilier. Vérifiez les 11 éléments ou catégories obligatoires, complétez l'inventaire contradictoire et faites-le signer lors de la remise des clés.

Les parties peuvent tracer leur signature sur l'appareil. Le PDF peut ensuite être partagé par les canaux proposés par le système. Il ne s'agit pas d'une signature électronique qualifiée.

Sources officielles

Références officielles : loi du 6 juillet 1989, location meublée ; décret n° 2015-981 ; article 24 ; ANIL, diagnostics locatifs. Vérifiées le 24 juillet 2026.