ADDA BailleurLa loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47) a créé un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière, communément appelé dispositif Jeanbrun (ou « statut du bailleur privé ») — officiellement une déduction au titre de l'amortissement du prix du logement. Son principe : pour un logement loué nu, en résidence principale, vous amortissez fiscalement une partie de sa valeur chaque année, ce qui réduit vos revenus fonciers imposables. On fait le point sur le mécanisme, les taux et les conditions.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
C'est un avantage fiscal réservé aux investisseurs qui achètent un logement pour le mettre en location nue (non meublée). Contrairement au régime foncier classique, il autorise un amortissement du bâti — comme le permet le meublé LMNP — tout en restant dans la catégorie des revenus fonciers. Il s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Le cœur du dispositif : l'amortissement
La base amortissable est fixée forfaitairement à 80 % du prix d'acquisition (les 20 % restants correspondent à la valeur du terrain, non amortissable). Le taux annuel dépend du neuf ou de l'ancien, et du niveau de loyer choisi :
| Catégorie de loyer | Logement neuf | Ancien (+30 % travaux) |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 %/an | 3 %/an |
| Social | 4,5 %/an | 3,5 %/an |
| Très social | 5,5 %/an | 4 %/an |
Quels logements sont concernés ?
- Un immeuble collectif (les maisons individuelles sont exclues) ;
- Neuf (ou VEFA) — ou ancien avec au moins 30 % du prix en travaux d'amélioration énergétique, visant un DPE A ou B ;
- Loué nu, en résidence principale, pendant au moins 9 ans (la location à un proche du foyer fiscal est exclue) ;
- Dans le respect des plafonds de loyer et de ressources du locataire, selon la catégorie (intermédiaire, social, très social) et la zone.
La mise en location doit être effective dans les 12 mois suivant l'achèvement (ou l'acquisition si elle est postérieure).
Les plafonds à connaître
Deux plafonds distincts encadrent l'avantage :
- l'amortissement annuel déductible est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal (régimes neuf et ancien confondus). Ce socle est porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsqu'au moins 50 % des revenus des logements concernés relèvent respectivement de la location sociale ou très sociale ;
- par ailleurs, comme en location nue au réel, un déficit foncier reste imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an (21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique).
L'option se déclenche à la déclaration de l'année d'achèvement ou d'acquisition, en joignant votre engagement de location. Elle est irrévocable pour le bien, et l'avantage est repris en cas de manquement (loyer trop élevé, revente ou changement d'usage avant 9 ans…).
Location nue au régime réel : le cœur du sujet
Le dispositif ne concerne ni le meublé (LMNP/LMP) ni le micro-foncier : il vise la location nue au régime réel, là où se calculent revenus fonciers, amortissement et déficit foncier. C'est un terrain où une erreur de calcul coûte cher : ventilation des charges, suivi de l'amortissement, respect de l'engagement de 9 ans et des plafonds de loyer.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Un avantage fiscal (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47), aussi appelé « statut du bailleur privé », qui permet d'amortir 3 à 5,5 % par an sur 80 % du prix d'un logement loué nu en résidence principale.
Combien peut-on amortir ?
De 3 à 5,5 % par an de la base amortissable (80 % du prix) selon le neuf/ancien et la catégorie de loyer. La somme des amortissements déduits est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, portée à 10 000 € (location sociale) ou 12 000 € (très sociale). Un déficit foncier reste par ailleurs imputable jusqu'à 10 700 € (21 400 € avec rénovation énergétique).
Une maison individuelle est-elle éligible ?
Non : le dispositif est réservé aux logements en immeuble collectif, loués nus en résidence principale pendant au moins 9 ans.
Y a-t-il une condition de ressources ?
Le bailleur n'est pas soumis à condition de ressources, mais le locataire l'est : ses revenus et le loyer doivent respecter les plafonds de la catégorie choisie (intermédiaire, social ou très social), variables selon la zone.
Dates clés à retenir
- 21 février 2026 : ouverture des acquisitions éligibles ;
- 31 décembre 2028 : date limite d'acquisition ;
- 9 ans : durée minimale de location ;
- 12 mois : délai de mise en location après achèvement.
Références : loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (créant les i et j du 1° du I de l'article 31 du CGI) — JORF n° 43 du 20 février 2026, texte 1. Taux d'amortissement (3 à 5,5 %), base de 80 % et plafond de 8 000 € fixés directement par la loi ; imputation du déficit foncier (CGI art. 156, plafond doublé à 21 400 € prorogé jusqu'en 2027 par ce même article 47). Les plafonds de loyer et de ressources, eux, renvoient aux articles 199 novovicies (intermédiaire) et 199 tricies (social/très social) du CGI et varient selon la zone. À jour : juillet 2026.
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