ADDA BailleurL'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a créé deux déductions au titre de l'amortissement pour certains logements neufs ou anciens loués nus, comme résidence principale. Elles sont couramment regroupées sous le nom de dispositif Jeanbrun ou « statut du bailleur privé ».
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
C'est un avantage fiscal réservé aux investisseurs qui achètent un logement pour le mettre en location nue (non meublée). Contrairement au régime foncier classique, il autorise un amortissement du bâti — comme le permet le meublé LMNP — tout en restant dans la catégorie des revenus fonciers. Il s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Le cœur du dispositif : l'amortissement
Pour le neuf, la base correspond à 80 % du prix d'acquisition net de frais : le foncier non amortissable est estimé forfaitairement à 20 %. Dans l'ancien, le prix net de frais est, le cas échéant, majoré du montant des travaux visés avant application de la quote-part hors foncier. Le taux annuel dépend du type de logement et du niveau de loyer choisi :
| Catégorie de loyer | Logement neuf | Logement ancien éligible |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 %/an | 3 %/an |
| Social | 4,5 %/an | 3,5 %/an |
| Très social | 5,5 %/an | 4 %/an |
Quels logements sont concernés ?
- Un immeuble collectif (les maisons individuelles sont exclues) ;
- Neuf, VEFA ou logement que le contribuable fait construire dans la période légale ;
- ou ancien faisant l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf, ou de travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et satisfaisant les critères de réhabilitation lourde. En métropole, ces critères comprennent notamment l'atteinte d'une classe A ou B ; des critères spécifiques existent outre-mer ;
- Loué nu, effectivement et continûment comme résidence principale pendant au moins 9 ans, à une personne qui n'est ni membre du foyer fiscal, ni parent ou allié jusqu'au deuxième degré inclus ;
- Dans le respect des plafonds de loyer et de ressources du locataire, selon la catégorie (intermédiaire, social, très social) et la zone.
La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l'achèvement de l'immeuble pour le neuf, ou l'achèvement des travaux pour l'ancien, la date d'acquisition étant retenue si elle est postérieure. L'analyse juridique de l'ANIL récapitule ces critères et leurs différences.
Les plafonds à connaître
Deux plafonds distincts encadrent l'avantage :
- l'amortissement annuel déductible est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal (régimes neuf et ancien confondus). Ce socle est porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsqu'au moins 50 % des revenus des logements concernés relèvent respectivement de la location sociale ou très sociale ;
- par ailleurs, comme en location nue au réel, un déficit foncier hors intérêts reste imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Sur option, cette limite peut être majorée à concurrence de certaines dépenses énergétiques, sans pouvoir excéder 21 400 €.
L'option s'exerce lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement du logement ou des travaux, ou de l'acquisition si elle est postérieure. Elle est irrévocable pour le logement. En cas de manquement, les amortissements déduits sont repris selon le mécanisme légal, sauf invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement ou décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune.
Location nue au régime réel : le cœur du sujet
Le dispositif ne concerne ni le meublé (LMNP/LMP) ni le micro-foncier : il vise la location nue au régime réel, là où se calculent revenus fonciers, amortissement et déficit foncier. C'est un terrain où une erreur de calcul coûte cher : ventilation des charges, suivi de l'amortissement, respect de l'engagement de 9 ans et des plafonds de loyer.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Un avantage fiscal (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47), aussi appelé « statut du bailleur privé », qui permet d'amortir 3 à 5,5 % par an sur 80 % du prix d'un logement loué nu en résidence principale.
Combien peut-on amortir ?
De 3 à 5,5 % par an de la base hors foncier selon le neuf/ancien et la catégorie de loyer. La somme des déductions est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer, portée à 10 000 € ou 12 000 € si au moins 50 % des revenus bruts concernés relèvent respectivement de la location sociale ou très sociale.
Une maison individuelle est-elle éligible ?
Non : le dispositif est réservé aux logements en immeuble collectif, loués nus en résidence principale pendant au moins 9 ans.
Y a-t-il une condition de ressources ?
Le bailleur n'est pas soumis à condition de ressources, mais le locataire l'est : ses revenus et le loyer doivent respecter les plafonds de la catégorie choisie (intermédiaire, social ou très social), variables selon la zone.
Dates clés à retenir
- 21 février 2026 : ouverture des acquisitions éligibles ;
- 31 décembre 2028 : date limite d'acquisition ;
- 9 ans : durée minimale de location ;
- 12 mois : délai de mise en location après achèvement de l'immeuble ou des travaux, ou après l'acquisition si elle est postérieure.
Sources officielles
Sources officielles : loi de finances pour 2026, art. 47 (création des i et j du 1° du I de l'article 31 du CGI) ; CGI, art. 31 ; CGI, art. 150 VB ; ANIL — analyse juridique de la loi de finances pour 2026. Les plafonds de loyer et de ressources renvoient aux articles 199 novovicies et 199 tricies du CGI et varient selon la zone. Textes vérifiés le 22/07/2026.
Vérifiez le périmètre de la fonction fiscalité
La version actuelle d'ADDA Bailleur ne calcule pas le dispositif Jeanbrun. Sa fonction fiscalité fournit des estimations indicatives pour certains régimes déclarés ; elle ne remplace ni la déclaration fiscale ni la validation d'un professionnel.