État des lieux d'entrée et de sortie : le guide complet

L'état des lieux est l'un des documents les plus importants d'une location : c'est lui qui détermine, à la sortie du locataire, qui doit payer d'éventuelles réparations. Voici comment le réaliser correctement, ce que dit la loi, et comment le faire en quelques minutes sur votre smartphone.

Qu'est-ce qu'un état des lieux ?

L'état des lieux est un document qui décrit, pièce par pièce, l'état du logement et de ses équipements à un instant donné. Il est obligatoire pour les locations vides ou meublées à usage de résidence principale (loi n°89-462 du 6 juillet 1989) et doit être annexé au contrat de bail.

On en réalise toujours deux : un à l'entrée (lorsque le locataire reçoit les clés) et un à la sortie (lorsqu'il les rend). C'est la comparaison entre les deux qui permet d'évaluer ce qui relève de l'usure normale… et ce qui relève de dégradations imputables au locataire.

Entrée et sortie : pourquoi les deux comptent

L'état des lieux d'entrée sert de référence. S'il est bâclé ou trop vague (« bon état » pour tout un logement), il sera très difficile, à la sortie, de prouver qu'une dégradation est récente. À l'inverse, un état des lieux d'entrée précis et photographié protège autant le bailleur que le locataire.

À la sortie, on reprend le même document et on note les différences. Ce sont ces différences — au-delà de l'usure normale — qui peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie.

Ce que doit contenir un état des lieux

• la date et le type (entrée ou sortie) ;
• l'adresse du logement et les parties (bailleur, locataire) ;
• pour chaque pièce : l'état des murs, sols, plafonds, portes, fenêtres, et des équipements (cuisine, sanitaires, chauffage…) ;
• les relevés de compteurs (eau, électricité, gaz) ;
• le nombre de clés remises ;
• les signatures des deux parties.

Le vocabulaire doit être précis : on préfère « rayure de 10 cm sur la porte du placard » à « quelques traces ». Et surtout, on photographie.

Les pièges à éviter

• Pas de photos : sans preuve visuelle datée, un litige se règle souvent en défaveur du bailleur.
• Des descriptions vagues : « bon état » ne veut rien dire en cas de désaccord.
• Une écriture illisible sur un constat papier : difficile à relire des mois plus tard.
• Oublier les compteurs ou les clés : sources fréquentes de désaccords.

Faire son état des lieux sur smartphone (sans papier)

C'est là que les choses ont changé. Avec une application comme ADDA Bailleur, vous réalisez l'état des lieux directement sur votre téléphone :

• 📷 vous prenez des photos horodatées de chaque élément, intégrées au document ;
• 🎙️ vous dictez vos observations à la voix — fini les écritures illisibles ;
• 📧 vous envoyez l'état des lieux par e-mail au locataire, qui l'approuve par retour de mail ;
• 🔒 tout reste sur votre appareil, chiffré, sans cloud imposé.

Exemple fictif — un état des lieux PDF généré par l'application, avec annexe photos.

Questions fréquentes

L'état des lieux est-il obligatoire ?

Oui, pour une location vide ou meublée à usage de résidence principale (loi n°89-462). Il est annexé au bail.

Qui paie l'état des lieux ?

Réalisé entre bailleur et locataire, il est gratuit. Confié à un professionnel, les frais sont partagés et plafonnés pour la part du locataire.

Combien de temps pour restituer le dépôt de garantie ?

1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, 2 mois en cas de retenues justifiées. Les photos horodatées font la différence en cas de désaccord.