État des lieux d'entrée et de sortie : le guide complet

L'état des lieux est l'un des documents les plus importants d'une location : c'est lui qui détermine, à la sortie du locataire, qui doit payer d'éventuelles réparations. Voici comment le réaliser correctement, ce que dit la loi, et comment le faire en quelques minutes sur votre smartphone.

Qu'est-ce qu'un état des lieux ?

L'état des lieux est un document qui décrit, pièce par pièce, l'état du logement et de ses équipements à un instant donné. Il est obligatoire pour les locations vides ou meublées à usage de résidence principale (loi n°89-462 du 6 juillet 1989) et doit être annexé au contrat de bail.

On en réalise toujours deux : un à l'entrée (lorsque le locataire reçoit les clés) et un à la sortie (lorsqu'il les rend). C'est la comparaison entre les deux qui permet d'évaluer ce qui relève de l'usure normale (la vétusté)… et ce qui relève de dégradations imputables au locataire.

Entrée et sortie : pourquoi les deux comptent

L'état des lieux d'entrée sert de référence. S'il est bâclé ou trop vague (« bon état » pour tout un logement), il sera très difficile, à la sortie, de prouver qu'une dégradation est récente. À l'inverse, un état des lieux d'entrée précis et photographié protège autant le bailleur que le locataire.

À la sortie, on reprend le même document et on note les différences. Ce sont ces différences — au-delà de l'usure normale — qui peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie.

Ce que doit contenir un état des lieux

• la date et le type (entrée ou sortie) ;
• l'adresse du logement et les parties (bailleur, locataire) ;
• pour chaque pièce : l'état des murs, sols, plafonds, portes, fenêtres, et des équipements (cuisine, sanitaires, chauffage…) ;
• les relevés de compteurs (eau, électricité, gaz) ;
• le nombre de clés remises ;
• les signatures des deux parties.

Le vocabulaire doit être précis : on préfère « rayure de 10 cm sur la porte du placard » à « quelques traces ». Et surtout, on photographie — les photos annexées sont reconnues par la réglementation et pèsent lourd en cas de litige (voir notre article dédié : état des lieux avec photos : quelle valeur juridique ?).

Les pièges à éviter

• Pas de photos : sans preuve visuelle datée, un litige se règle souvent en défaveur du bailleur.
• Des descriptions vagues : « bon état » ne veut rien dire en cas de désaccord.
• Une écriture illisible sur un constat papier : difficile à relire des mois plus tard.
• Oublier les compteurs ou les clés : sources fréquentes de désaccords.

Après l'entrée : les délais pour compléter

L'état des lieux d'entrée n'est pas figé le jour J. Le locataire peut demander à le compléter dans les 10 jours suivant sa réalisation (un défaut passé inaperçu, par exemple) et, pour l'état des éléments de chauffage, pendant le premier mois de la période de chauffe. Refuser une demande légitime fragiliserait le document : mieux vaut l'accepter et garder la trace de l'ajout.

Désaccord ou refus de signer : le commissaire de justice

Si l'état des lieux ne peut pas être établi à l'amiable (locataire absent, refus de signer, désaccord sur les constats), la partie la plus diligente peut le faire dresser par un commissaire de justice (ex-huissier). Il convoque bailleur et locataire par lettre recommandée au moins 7 jours à l'avance, et son constat s'impose aux deux parties. Les frais, fixés par un tarif réglementé, sont alors partagés par moitié.

Qui paie l'état des lieux ?

Fait directement entre bailleur et locataire (y compris via une application), il est gratuit. Si vous le confiez à un professionnel mandaté (agence) :

• à l'entrée, la part facturable au locataire est plafonnée à 3,03 € TTC par m² de surface habitable en 2026 (plafond révisé chaque 1^er janvier selon l'IRL, et sans pouvoir dépasser la part du bailleur) ;
• à la sortie, les honoraires sont entièrement à la charge du bailleur — sauf l'hypothèse du commissaire de justice ci-dessus, partagée par moitié.

Et si aucun état des lieux n'a été fait ?

Le logement est alors présumé avoir été reçu en bon état (article 1731 du Code civil) : en théorie, cette présomption joue plutôt en faveur du bailleur à la sortie. Mais elle tombe si c'est vous qui avez fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux — et en pratique, sans document de référence ni photos, prouver qu'une dégradation est imputable au locataire devient très difficile. Ne faites pas l'impasse.

Faire son état des lieux sur smartphone (sans papier)

C'est là que les choses ont changé. Avec une application comme ADDA Bailleur, vous réalisez l'état des lieux directement sur votre téléphone :

• 📷 vous prenez des photos horodatées de chaque élément, intégrées au document ;
• 🎙️ vous dictez vos observations à la voix — fini les écritures illisibles ;
• 📧 vous envoyez l'état des lieux par e-mail au locataire, qui l'approuve par retour de mail ;
• 🔒 tout reste sur votre appareil, chiffré, sans cloud imposé.

Concrètement, le jour de la remise des clés, Inès fait le tour de son studio avec son téléphone : elle photographie chaque mur et chaque équipement, dicte ses observations (« léger éclat sur le plan de travail »), relève les compteurs, puis fait signer le locataire sur l'écran. À la sortie, elle rouvre le même état des lieux et compare pièce par pièce : tout écart au-delà de l'usure normale est appuyé par les photos horodatées de l'entrée.

Exemple fictif — un état des lieux PDF généré par l'application, avec annexe photos.

Le chemin exact dans l'application (photo d'un mur par appui long, dictée, signature) est détaillé pas à pas dans notre guide des fonctions.

Questions fréquentes

L'état des lieux est-il obligatoire ?

Oui, pour une location vide ou meublée à usage de résidence principale (loi n°89-462). Il est annexé au bail.

Qui paie l'état des lieux ?

Réalisé entre bailleur et locataire, il est gratuit. Via une agence, la part du locataire est plafonnée à 3,03 € TTC/m² à l'entrée (plafond 2026) ; l'état des lieux de sortie est à la charge du bailleur.

Combien de temps pour restituer le dépôt de garantie ?

1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, 2 mois en cas de retenues justifiées. Les photos horodatées font la différence en cas de désaccord.

Références : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 3-2) ; décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (modalités, photos) ; décret n° 2014-890 du 1^er août 2014 et arrêté du 17 juillet 2025 (plafond des honoraires porté à 3,03 € TTC/m² au 1^er janvier 2026) ; article 1731 du Code civil. À jour : juillet 2026. Article informatif, ne constituant pas un conseil juridique.