ADDA BailleurC'est l'une des premières décisions d'un bailleur : louer son logement vide ou meublé ? Les deux formules obéissent à des règles différentes — durée, dépôt, préavis, fiscalité. Voici un comparatif clair pour vous aider à trancher.
Les différences de cadre juridique
| Critère | Bail nu (vide) | Bail meublé |
|---|---|---|
| Durée minimale | 3 ans si bailleur personne physique ; 6 ans si personne morale, sauf exceptions | 1 an (9 mois étudiant, non renouvelable) |
| Dépôt de garantie | Jusqu'à 1 mois de loyer HC (plafond) | Jusqu'à 2 mois de loyer HC (plafond) |
| Préavis du locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue et dans les autres cas légaux) | 1 mois |
| Préavis du bailleur | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
| Mobilier | Aucune obligation | 11 catégories de meubles imposées |
| Régime fiscal | Revenus fonciers | BIC (LMNP ou LMP selon le foyer) |
| Prélèvements sur revenus du patrimoine, hors cotisations sociales | 17,2 % | 18,6 % depuis les revenus 2025 |
Le congé du bailleur doit respecter le délai légal et reposer sur un motif autorisé : reprise, vente ou motif légitime et sérieux.
Le meublé : davantage de souplesse et une fiscalité parfois favorable
Le bail meublé séduit par sa souplesse : engagement plus court et préavis réduit. Fiscalement, les recettes relèvent des BIC. Lorsque l'activité reste non professionnelle, le LMNP permet, au régime réel et dans les limites comptables applicables, d'amortir le bien et le mobilier. Le résultat dépend toutefois des charges, du plan d'amortissement et de la situation du foyer.
En contrepartie : il faut équiper le logement, gérer une rotation potentiellement plus fréquente et intégrer la fiscalité à la sortie. Depuis le 15 février 2025, les amortissements admis en déduction sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value LMNP, hors exceptions prévues par la loi (impots.gouv.fr). Pour les revenus meublés relevant des prélèvements sur le patrimoine et non de cotisations sociales, le taux global est passé à 18,6 % pour les revenus perçus depuis 2025. Ce taux de 18,6 % ne concerne pas toutes les activités meublées : il ne s'applique pas de la même façon lorsque l'activité relève de cotisations sociales (affiliation à un régime social), le traitement social étant alors différent.
Le nu : stabilité et déficit foncier
Le bail nu offre généralement davantage de stabilité contractuelle. Fiscalement, certaines charges et dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration sont déductibles au régime réel. Le déficit foncier hors intérêts d'emprunt peut être imputé sur le revenu global dans la limite ordinaire de 10 700 € par an, sous conditions ; le surplus est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes (BOFiP). Les prélèvements sociaux sur ces revenus restent à 17,2 %.
L'inconvénient : pas d'amortissement possible, donc une fiscalité souvent plus lourde sur les loyers si vous n'avez pas de charges importantes.
Micro ou réel : les seuils à connaître
Dans les deux formules, vous avez le choix entre un régime forfaitaire et le réel :
- location nue : micro-foncier avec abattement de 30 % lorsque le revenu brut foncier annuel du foyer n'excède pas 15 000 €, sous réserve des exclusions légales ; sinon, ou sur option, régime réel (impots.gouv.fr) ;
- location meublée longue durée : le micro-BIC applique un abattement de 50 %, avec un minimum de 305 €. Le seuil figurant à l'article 50-0 du CGI est de 83 600 € au 22 juillet 2026. L'éligibilité s'apprécie en principe d'après le chiffre d'affaires de l'année précédente ou de l'avant-dernière année ; elle ne se déduit donc pas des seules recettes de l'année en cours. Une option pour le réel reste possible.
L'option pour le réel est souvent gagnante dès que vos charges et amortissements dépassent l'abattement forfaitaire — notre guide micro-BIC ou réel détaille le calcul.
Comment choisir ?
Le meublé convient aux biens en zone étudiante ou urbaine, aux bailleurs qui veulent optimiser fiscalement via l'amortissement, et qui acceptent une gestion plus active.
Le nu convient à ceux qui privilégient la tranquillité, la stabilité contractuelle et qui ont des dépenses de travaux fiscalement déductibles au régime réel.
Deux situations chiffrées pour voir la différence (exemples illustratifs) :
- Marc loue un studio meublé près d'une faculté, 550 €/mois (6 600 €/an). En micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50 % donnerait, dans cet exemple simplifié, 3 300 € imposables. Au réel, charges et amortissements pourraient réduire ce résultat, mais le montant exige une comptabilité complète et ne peut pas être présumé.
- Sophie loue un T3 nu 900 €/mois (10 800 €/an) et engage 25 000 € de dépenses supposées intégralement déductibles et hors intérêts d'emprunt. Dans cet exemple théorique, le déficit est de 14 200 € : jusqu'à 10 700 € peuvent être imputés sur le revenu global, sous conditions de maintien de la location, et le reliquat de 3 500 € reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En pratique, chaque dépense doit être qualifiée fiscalement.
Les exemples comparent des bases fiscales simplifiées et non l'impôt final du foyer, qui dépend notamment des autres revenus, de la situation familiale et du régime social applicable.
Peut-on changer de formule en cours de route ?
Oui, mais pas du jour au lendemain. Passer du nu au meublé (ou l'inverse) suppose de conclure un nouveau bail : à l'échéance après congé régulier, au départ du locataire, ou d'un commun accord avec lui. Il faut aussi équiper le logement selon la liste légale, vérifier que le règlement de copropriété ne s'y oppose pas, et déclarer le changement de régime fiscal (les loyers meublés relèvent des BIC, avec une immatriculation à effectuer). À partir du 1er octobre 2026, le nouveau contrat type (décret n° 2026-596) fournit d'ailleurs un modèle actualisé pour les deux formules — bail nu comme meublé.
Le changement ne doit pas être imposé unilatéralement au locataire. Il intervient généralement après son départ, à l'échéance dans le respect des règles de congé, ou dans le cadre d'un accord formalisé. Vérifiez alors le nouveau cadre contractuel, fiscal et déclaratif.
Questions fréquentes
Quelle durée pour un bail nu et meublé ?
En principe, 3 ans en nu avec un bailleur personne physique et 6 ans avec une personne morale, sous réserve des exceptions ; 1 an en meublé (9 mois non renouvelables pour un étudiant). Le préavis du locataire est de 3 mois en nu, réduit à 1 mois dans les cas de l'article 15, et de 1 mois en meublé.
Quel dépôt de garantie ?
Au maximum 1 mois de loyer HC en nu, au maximum 2 mois en meublé. Ce sont des plafonds légaux, pas des montants imposés : le bailleur peut demander moins, voire aucun dépôt.
Vaut-il mieux louer vide ou meublé ?
Le meublé offre une durée plus courte et permet l'amortissement au réel ; le nu apporte une durée contractuelle plus longue et peut ouvrir droit au déficit foncier. Le résultat dépend du bien, des charges et de la situation du foyer.
Quels meubles sont obligatoires en meublé ?
Les 11 catégories du décret 2015-981 : literie, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien.
ADDA Bailleur permet-il de gérer un bail nu ou meublé ?
Oui. L'application permet d'enregistrer le type de location choisi, de préparer le contrat correspondant et de fournir une estimation fiscale indicative selon les données saisies. Elle ne décide pas à votre place et ne compare pas automatiquement les deux scénarios. Voir la notice — Contrats de bail et fiscalité
Sources officielles
Références officielles : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; décret n° 2015-981 ; article 50-0 du CGI ; impots.gouv.fr, locations meublées ; impots.gouv.fr, prélèvements sociaux. Vérifiées le 23 juillet 2026. Article informatif, ne constituant pas un conseil juridique ou fiscal.
Consultez la notice des contrats de bail
ADDA Bailleur permet de créer et suivre un bail nu ou meublé. La notice détaille les informations demandées et le parcours de génération du contrat.