ADDA BailleurC'est l'une des premières décisions d'un bailleur : louer son logement vide ou meublé ? Les deux formules obéissent à des règles différentes — durée, dépôt, préavis, fiscalité. Voici un comparatif clair pour vous aider à trancher.
Les différences de cadre juridique
| Critère | Bail nu (vide) | Bail meublé |
|---|---|---|
| Durée minimale | 3 ans | 1 an (9 mois étudiant, non renouvelable) |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer HC | 2 mois de loyer HC |
| Préavis du locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois |
| Préavis du bailleur | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
| Mobilier | Aucune obligation | 11 catégories de meubles imposées |
| Régime fiscal | Revenus fonciers | BIC (LMNP) |
| Prélèvements sociaux 2026 | 17,2 % | 18,6 % |
Le meublé : souplesse et fiscalité avantageuse
Le bail meublé séduit par sa souplesse : engagement plus court, préavis réduit, rotation plus facile des locataires. Côté fiscalité, le statut LMNP permet, au régime réel, d'amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement (voire annule) l'impôt sur les loyers pendant des années.
En contrepartie : il faut équiper le logement (literie, électroménager, vaisselle, rangements — la liste légale des 11 catégories), gérer une rotation plus fréquente, et accepter des prélèvements sociaux passés à 18,6 % depuis la LFSS 2026.
Le nu : stabilité et déficit foncier
Le bail nu offre de la stabilité : un locataire reste en moyenne plus longtemps, la gestion est plus légère. Fiscalement, il ouvre droit au déficit foncier (imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an), précieux si vous faites des travaux. Et ses prélèvements sociaux restent à 17,2 %.
L'inconvénient : pas d'amortissement possible, donc une fiscalité souvent plus lourde sur les loyers si vous n'avez pas de charges importantes.
Comment choisir ?
Le meublé convient aux biens en zone étudiante ou urbaine, aux bailleurs qui veulent optimiser fiscalement via l'amortissement, et qui acceptent une gestion plus active.
Le nu convient à ceux qui privilégient la tranquillité, la stabilité du locataire, et qui ont des travaux à amortir via le déficit foncier.
Questions fréquentes
Quelle durée pour un bail nu et meublé ?
3 ans en nu, 1 an en meublé (9 mois pour un étudiant). Préavis locataire : 3 mois en nu (1 mois en zone tendue), 1 mois en meublé.
Quel dépôt de garantie ?
1 mois de loyer HC en nu, 2 mois en meublé.
Vaut-il mieux louer vide ou meublé ?
Meublé pour la souplesse et l'optimisation par amortissement ; nu pour la stabilité et le déficit foncier. Cela dépend du bien et de votre fiscalité.
À jour : juin 2026. Article informatif, ne constituant pas un conseil juridique ou fiscal ; vérifiez votre situation.
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