ADDA BailleurC'est l'une des premières décisions d'un bailleur : louer son logement vide ou meublé ? Les deux formules obéissent à des règles différentes — durée, dépôt, préavis, fiscalité. Voici un comparatif clair pour vous aider à trancher.
Les différences de cadre juridique
| Critère | Bail nu (vide) | Bail meublé |
|---|---|---|
| Durée minimale | 3 ans | 1 an (9 mois étudiant, non renouvelable) |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer HC | 2 mois de loyer HC |
| Préavis du locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois |
| Préavis du bailleur | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
| Mobilier | Aucune obligation | 11 catégories de meubles imposées |
| Régime fiscal | Revenus fonciers | BIC (LMNP) |
| Prélèvements sociaux 2026 | 17,2 % | 18,6 % |
Le meublé : souplesse et fiscalité avantageuse
Le bail meublé séduit par sa souplesse : engagement plus court, préavis réduit, rotation plus facile des locataires. Côté fiscalité, le statut LMNP permet, au régime réel, d'amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement (voire annule) l'impôt sur les loyers pendant des années.
En contrepartie : il faut équiper le logement (literie, électroménager, vaisselle, rangements — la liste légale des 11 catégories), gérer une rotation plus fréquente, et accepter des prélèvements sociaux passés à 18,6 % depuis la LFSS 2026.
Le nu : stabilité et déficit foncier
Le bail nu offre de la stabilité : un locataire reste en moyenne plus longtemps, la gestion est plus légère. Fiscalement, il ouvre droit au déficit foncier (imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an), précieux si vous faites des travaux. Et ses prélèvements sociaux restent à 17,2 %.
L'inconvénient : pas d'amortissement possible, donc une fiscalité souvent plus lourde sur les loyers si vous n'avez pas de charges importantes.
Micro ou réel : les seuils à connaître
Dans les deux formules, vous avez le choix entre un régime forfaitaire et le réel :
- location nue : micro-foncier avec abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers annuels ; au-delà (ou sur option), régime réel — indispensable pour créer du déficit foncier ;
- location meublée longue durée : micro-BIC avec abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes annuelles (seuil revalorisé par la loi de finances 2026 pour les revenus 2026-2028 ; il était de 77 700 € pour les revenus 2025) ; au-delà (ou sur option), régime réel avec amortissement.
L'option pour le réel est souvent gagnante dès que vos charges et amortissements dépassent l'abattement forfaitaire — notre guide micro-BIC ou réel détaille le calcul.
Comment choisir ?
Le meublé convient aux biens en zone étudiante ou urbaine, aux bailleurs qui veulent optimiser fiscalement via l'amortissement, et qui acceptent une gestion plus active.
Le nu convient à ceux qui privilégient la tranquillité, la stabilité du locataire, et qui ont des travaux à amortir via le déficit foncier.
Deux situations chiffrées pour voir la différence (exemples illustratifs) :
- Marc loue un studio meublé près d'une faculté, 550 €/mois (6 600 €/an). En micro-BIC, l'abattement forfaitaire est de 50 % — contre 30 % en nu — donc seuls 3 300 € seraient imposables. Mais il choisit le réel : l'amortissement du studio et du mobilier — de l'ordre de 3 000 €/an — plus les charges effacent la quasi-totalité des loyers → impôt sur les loyers proche de zéro pendant des années.
- Sophie loue un T3 nu 900 €/mois (10 800 €/an) et engage 25 000 € de travaux de toiture et d'isolation. Elle dégage alors un déficit foncier d'environ 14 000 € : ses loyers de l'année ne sont pas imposés, elle impute 10 700 € sur son revenu global, et reporte le surplus sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes.
Peut-on changer de formule en cours de route ?
Oui, mais pas du jour au lendemain. Passer du nu au meublé (ou l'inverse) suppose de conclure un nouveau bail : à l'échéance après congé régulier, au départ du locataire, ou d'un commun accord avec lui. Il faut aussi équiper le logement selon la liste légale, vérifier que le règlement de copropriété ne s'y oppose pas, et déclarer le changement de régime fiscal (les loyers meublés relèvent des BIC, avec une immatriculation à effectuer). À partir du 1er octobre 2026, le nouveau contrat type (décret n° 2026-596) fournit d'ailleurs un modèle actualisé pour les deux formules — bail nu comme meublé.
Questions fréquentes
Quelle durée pour un bail nu et meublé ?
3 ans en nu, 1 an en meublé (9 mois pour un étudiant). Préavis locataire : 3 mois en nu (1 mois en zone tendue), 1 mois en meublé.
Quel dépôt de garantie ?
1 mois de loyer HC en nu, 2 mois en meublé.
Vaut-il mieux louer vide ou meublé ?
Meublé pour la souplesse et l'optimisation par amortissement ; nu pour la stabilité et le déficit foncier. Cela dépend du bien et de votre fiscalité.
Quels meubles sont obligatoires en meublé ?
Les 11 catégories du décret 2015-981 : literie, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien.
Références : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (titre Ier — nu ; titre Ier bis — meublé) ; décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (liste du mobilier) ; art. 50-0 CGI (micro-BIC 83 600 €, revenus 2026) ; LFSS 2026 (prélèvements sociaux 18,6 %). À jour : juillet 2026. Article informatif, ne constituant pas un conseil juridique ou fiscal.
Comparez la fiscalité réelle des deux formules
Avec ADDA Bailleur, vous gérez les deux types de baux et comparez leur fiscalité réelle, régime par régime.
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