ADDA BailleurÀ la sortie du locataire, qui paie la peinture défraîchie ou un équipement endommagé ? Une grille de vétusté convenue entre les parties aide à distinguer l'usure due au temps d'une dégradation imputable au locataire. Il n'existe pas de grille nationale unique : voici le cadre légal et un calculateur à renseigner uniquement avec les paramètres de la grille applicable à votre bail.
Vétusté ou dégradation : la distinction qui décide de tout
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement du logement (article 4).
- Vétusté (usure normale) : peinture ternie après des années, moquette usée par le passage… → à la charge du bailleur.
- Dégradation : elle peut être imputée au locataire si sa responsabilité est établie. La loi prévoit toutefois des exceptions, notamment la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d'un tiers que le locataire n'a pas introduit dans le logement.
Ce que dit la loi : pas de grille nationale unique
Le décret ne publie aucun barème chiffré. Son article 4 permet aux parties de convenir d'appliquer une grille choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location conclu conformément à l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986, même si le logement concerné n'entre pas dans le champ de cet accord. Une grille trouvée sur internet ne devient donc pas applicable au seul motif qu'elle provient d'un bailleur social.
La grille choisie doit être identifiée clairement et convenue entre les parties. Elle rend le calcul d'une éventuelle retenue sur le dépôt de garantie plus prévisible, sans dispenser le bailleur de prouver la dégradation et de justifier la somme retenue.
Comment lire une grille de vétusté
Chaque ligne de la grille combine trois paramètres :
- la durée de vie théorique de l'élément, lorsqu'elle est prévue ;
- la franchise : les premières années pendant lesquelles aucune vétusté n'est déduite (l'élément est considéré comme neuf) ;
- l'abattement annuel : le pourcentage de vétusté ajouté chaque année au-delà de la franchise.
Certaines grilles ajoutent une valeur résiduelle ou utilisent une méthode différente. Il faut reprendre les termes exacts de la grille convenue et ne pas transposer les paramètres d'une autre grille.
Paramètres à relever dans la grille convenue
Les durées et pourcentages varient selon l'accord collectif. Copiez les données de votre grille dans un tableau de travail avant tout calcul :
| Élément | Durée de vie prévue | Franchise prévue | Abattement ou méthode |
|---|---|---|---|
| [Élément tel que désigné dans la grille] | [Valeur de la grille] | [Valeur de la grille] | [Taux, valeur résiduelle ou formule] |
Calculer la part du locataire
Calculateur vétusté / part locataire
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Sans état des lieux précis, la grille ne sert à rien
La grille ne dispense pas de prouver la dégradation. La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie, les photos rattachées au document et les justificatifs de remise en état forment le dossier à examiner. Une description trop vague fragilise la justification d'une retenue.
Documenter l'état du logement avec ADDA Bailleur
- 📷 états des lieux pièce par pièce avec photos horodatées, rattachées à chaque élément ;
- ✍️ observations saisies au clavier, puis relues avant génération ;
- 📄 PDF d'entrée et de sortie sur la même trame, à comparer manuellement, puis à envoyer au locataire pour approbation ;
- 🔒 données structurées chiffrées, photos et PDF conservés dans l'espace privé de l'application.
Questions fréquentes
Existe-t-il une grille de vétusté officielle ?
Non. Le décret du 30 mars 2016 renvoie aux grilles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location. Les parties doivent identifier et convenir de la grille qu'elles souhaitent appliquer.
La grille est-elle obligatoire ?
Non, elle est facultative. Lorsqu'une grille est convenue, elle encadre le calcul de la vétusté ; elle ne rend pas pour autant toute retenue incontestable.
Quelle différence entre vétusté et dégradation ?
La vétusté résulte du temps ou de l'usage normal. Une dégradation peut être imputable au locataire lorsque sa responsabilité est établie, sous réserve des exceptions prévues par la loi.
Comment se calcule la part locataire ?
Il faut appliquer la méthode exacte de la grille convenue. Le calculateur ci-dessus ne convient qu'aux grilles fondées sur un abattement annuel linéaire après franchise.
Consultez la notice de l'état des lieux
Photos horodatées, descriptions précises et PDF d'entrée/sortie à comparer manuellement : retrouvez le parcours exact.
Sources officielles
Références : article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 ; loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, article 41 ter ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 7 et 22. Vérification juridique : 22 juillet 2026.