Le logiciel d'état des lieux qui fonctionne même sans réseau

Un logiciel d'état des lieux remplace le constat papier par un document numérique établi sur smartphone ou tablette : pièces, éléments, observations, photos horodatées et signatures recueillies sur l'écran, réunis dans un PDF structuré. La conformité juridique ne résulte pas du logiciel seul : elle dépend aussi du contenu, du caractère contradictoire, de l'identification des parties et de la conservation du document. Dans ADDA Bailleur, la fonction est incluse sans facturation à l'acte ni plafond logiciel fixe, dans la capacité de l'appareil ; le parcours sur place reste utilisable hors ligne.

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Pourquoi abandonner l'état des lieux papier

L'état des lieux est la pièce maîtresse en cas de litige sur le dépôt de garantie : c'est la comparaison entrée/sortie qui justifie — ou non — une retenue. Or le constat papier vieillit mal : cases cochées à la hâte, mentions illisibles, photos prises à part et jamais rattachées au document, exemplaire du locataire différent du vôtre.

Une application d'état des lieux règle ces problèmes à la racine :

• chaque pièce est décrite élément par élément (état, observations, photos) ;
• les photos sont intégrées au document, horodatées et rattachées à une pièce ou un élément pour réduire les ambiguïtés ;
• l'entrée et la sortie suivent la même trame, ce qui facilite leur comparaison manuelle ;
• chaque partie repart avec le même PDF, signé, envoyé en un geste.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 autorise l'état des lieux sur support électronique, sa remise dématérialisée et l'illustration de la description par des images. Il ne confère pas automatiquement à toute photo horodatée ou tout PDF une force probante supérieure. Notre article détaille la valeur juridique des photos d'état des lieux.

Des photos horodatées, rattachées au plan du logement

C'est la particularité d'ADDA Bailleur : l'état des lieux s'appuie sur le plan du logement, dessiné dans l'application (modèles T1 à T4, assistant, ou tracé libre). Le jour J, vous ouvrez le plan, vous faites un appui long sur le mur à photographier (repères M1, M2…) et la photo est prise, horodatée automatiquement et tamponnée de son emplacement — par exemple Séjour · M1.

Résultat : aucune photo orpheline. Chaque cliché sait où il a été pris, quand, et pour quel état des lieux. À la sortie du locataire, vous créez l'état des lieux sur le même plan, puis vous comparez manuellement les deux documents, mur par mur. Le mode opératoire complet, geste par geste, est dans le guide des fonctions.

Un parcours sur place utilisable hors ligne

Cave, parking en sous-sol, local sans fenêtre, zone blanche à la campagne : le jour de l'état des lieux, le réseau n'est jamais garanti. Les solutions qui travaillent « en ligne » — dans le navigateur ou via un serveur — le découvrent au pire moment.

ADDA Bailleur est une application installée localement : photos, descriptions, plan et signatures fonctionnent sans connexion internet pendant la visite. Les données structurées sont chiffrées dans la base locale ; les photos et PDF restent dans l'espace privé de l'application. Aucun compte ADDA ni session distante n'est requis. Un réseau peut toutefois être nécessaire lorsque vous choisissez d'envoyer ou partager le PDF, d'utiliser le transfert QR local ou de déposer une sauvegarde dans un dossier synchronisé.

Signature sur place, colocataires inclus, PDF complet

Une fois les pièces remplies, tout se termine sur place :

• vous signez sur l'écran, puis le locataire signe à son tour et coche la mention de prise de connaissance ;
• les colocataires figurent sur le document et peuvent le co-signer individuellement ;
• l'application génère le PDF complet — pièces, observations, photos horodatées, plan, signatures — prêt à imprimer ou à envoyer ;
• le locataire peut renvoyer son accord (mention « Bon pour accord »), et vous finalisez.

L'aperçu du PDF est disponible avant l'envoi, pour tout relire à tête reposée. Le détail de la fonction état des lieux dans l'application — pièces, photos, signatures et export du PDF par e-mail — est décrit dans la notice d'utilisation.

Combien ça coûte ? 0 € par état des lieux

Sur ce marché, deux modèles dominent : la facturation à l'acte (chaque état des lieux est payant) et l'abonnement (on paie tous les mois, même sans mouvement de locataire). ADDA Bailleur ne facture pas cette fonction à l'acte et est proposée sans abonnement récurrent. Au 22 juillet 2026, l'App Store français affiche 19,99 € ; Linux est gratuit. Sur Windows, consultez la boutique pour le prix et les conditions actuelles.

Comparaison de modèles économiques, tous éditeurs confondus — aucun éditeur particulier n'est visé.

Et surtout : l'état des lieux n'est pas un module isolé. Le même achat couvre toute la gestion locative — modèles de baux, quittances PDF ventilées, suivi des loyers, révision IRL et estimations fiscales indicatives (foncier, LMNP, SCI). Le locataire, le bail et l'état des lieux se retrouvent dans le même dossier.

Repères juridiques à contrôler

• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : support papier ou électronique, remise en main propre ou dématérialisée, contenu minimal et possibilité d'illustrer les descriptions ;
• Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : établissement contradictoire, annexion au bail, demande de complément dans les 10 jours et durant le premier mois de chauffe pour les éléments de chauffage ;
• Mentions à vérifier : date et type d'état des lieux, adresse, identité et adresse des parties ou mandataires, relevés des compteurs individuels, clés, description précise par pièce et signatures ; à la sortie s'ajoutent notamment la nouvelle adresse du locataire, la date de l'état des lieux d'entrée et l'évolution constatée ;
• la vétusté s'apprécie à la sortie : notre grille de vétusté avec calculateur vous aide à distinguer usure normale et dégradation.

Pour la méthode complète (pièce par pièce, compteurs, clés), voir le guide de l'état des lieux d'entrée et de sortie.

Questions fréquentes

Un état des lieux fait sur smartphone a-t-il une valeur légale ?

Oui, le support électronique est autorisé et la description peut être illustrée d'images. La valeur probante du document dépend cependant du respect des mentions, du contradictoire, de l'identification de son auteur et de son intégrité ; le support smartphone ne garantit pas cela à lui seul.

Combien coûte l'application par état des lieux ?

0 € à l'acte : aucun plafond logiciel fixe, dans la capacité de l'appareil, et aucun abonnement récurrent. Au 22 juillet 2026, l'App Store français affiche 19,99 € ; Linux est gratuit. Sur Windows, consultez la boutique pour le prix actuel.

Ça marche dans une cave sans réseau ?

Le parcours sur place — photos, descriptions, plan et signatures — fonctionne sans internet. L'e-mail, le partage, le QR local ou une sauvegarde vers un dossier synchronisé peuvent nécessiter un réseau.

Les colocataires peuvent-ils signer ?

Oui : ils figurent sur le document et le co-signent individuellement, en plus du bailleur et du locataire principal.

Références juridiques : décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2 ; ANIL, état des lieux ; Code civil, articles 1366 et 1367. Vérification juridique : 22 juillet 2026.