Encadrement des loyers 2026 : où en est la prolongation en novembre ?

Situation juridique vérifiée le 9 novembre 2026 : la prolongation de l’encadrement expérimental du niveau des loyers n’est pas encore une loi en vigueur. Le Sénat a adopté un texte modifié le 21 octobre, puis la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale l’a adopté sans modification le 3 novembre. L’Assemblée nationale situe l’échéance actuelle de l’expérimentation au 24 novembre 2026.

La version votée au Sénat prévoit deux années supplémentaires, à périmètre constant. Elle ne permet pas d’annoncer dès maintenant une prolongation acquise jusqu’en 2028. Les étapes sont suivies dans le dossier législatif officiel et l’actualité de la commission de l’Assemblée.

Le calendrier de la prolongation en novembre

• 21 octobre 2026 — étape accomplie : le Sénat adopte une version modifiée de la proposition de loi.
• 3 novembre 2026 — étape accomplie : adoption sans modification en deuxième lecture par la commission des affaires économiques de l’Assemblée.
• 4 novembre 2026 — dépôt : publication du rapport et du texte de commission n° 3432-A0. Cette date ne remplace pas celle du vote du 3 novembre.
• 18 et 19 novembre 2026 — examen programmé : selon l’ordre du jour officiel publié le 6 novembre, la discussion est prévue à partir du 18 novembre à 21 h 30, avec une suite inscrite à la séance du 19 novembre à 9 h, après un autre texte. Il s’agit d’un calendrier, pas d’un vote acquis.
• 24 novembre 2026 — échéance indiquée par l’Assemblée : la loi prévoit actuellement une durée de huit ans à compter de sa publication. La prolongation doit encore aboutir pour modifier ce terme.

L’actualité de la commission mentionnait le 19 novembre ; le dossier législatif de l’Assemblée et l’ordre du jour officiel annoncent désormais un début le 18. Ces dernières références ont été contrôlées le 9 novembre.

Ce que prévoit le texte, et ce qui reste en vigueur

L’article 140 de la loi ELAN, dans sa version en vigueur, fixe une expérimentation de huit ans à compter de la publication de la loi du 23 novembre 2018. Le texte adopté au Sénat propose de porter cette durée à dix ans : il s’agit bien d’une prolongation proposée de deux ans.

La présentation des apports du Sénat confirme cette prolongation sans réouverture des candidatures. « À périmètre constant » signifie que cette version ne généralise pas le dispositif à toutes les communes en zone tendue. Cela ne fige pas nécessairement chaque territoire pour deux années : le texte sénatorial prévoit aussi une possibilité de retrait local. Ces dispositions restent, elles aussi, au stade de la proposition.

Pour rechercher les territoires concernés et comprendre la vérification d’une adresse, consultez notre guide des villes soumises à l’encadrement des loyers, puis les arrêtés locaux en vigueur. Le présent point d’actualité porte sur la prolongation nationale.

Trois mécanismes à ne pas confondre

1. Le plafonnement expérimental du niveau des loyers

Dans les territoires où il s’applique, des références préfectorales dépendent du secteur et des caractéristiques du logement. À la conclusion du bail, le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Un éventuel complément répond à des conditions spécifiques : il ne s’agit pas d’un plafond uniforme du montant total charges comprises. C’est cette expérimentation que vise la prolongation.

2. L’évolution du loyer en zone tendue

Ce régime encadre les hausses notamment lors d’une relocation ou d’un renouvellement, en tenant compte du précédent loyer et des exceptions autorisées. Une commune peut être classée en zone tendue sans appliquer le dispositif expérimental par loyers de référence. Les deux règles peuvent aussi se cumuler : la fiche Service-Public sur l’encadrement des loyers les distingue.

3. La révision annuelle selon l’IRL

En cours de bail, la révision suppose une clause et le respect de la date, de l’indice et du délai applicables. Elle n’est pas automatique. Une demande tardive ne produit pas d’effet rétroactif ; une révision non demandée dans l’année est perdue. Il faut aussi vérifier les restrictions liées au DPE, notamment pour les logements F ou G. Voir la fiche officielle sur la révision du loyer.

Notre guide de la révision du loyer selon l’IRL explique ce mécanisme. Le calculateur IRL aide ensuite au calcul ; son résultat ne suffit pas à déterminer le loyer autorisé à la signature d’un nouveau bail.

Comment préparer un bail pendant cette période ?

1. Vérifiez l’adresse exacte. Identifiez le classement en zone tendue, l’éventuel périmètre expérimental et les références préfectorales applicables.
2. Identifiez l’opération. Nouveau locataire, renouvellement ou révision annuelle : la question juridique à résoudre n’est pas la même.
3. Rassemblez les justificatifs. Précédent loyer, DPE, clauses et références locales permettent de contrôler les règles qui se cumulent.
4. Refaites un contrôle à la date du bail. Pour une signature envisagée après le 24 novembre, consultez la loi publiée et son entrée en vigueur avant de fixer le montant.

Exemple. Un propriétaire prépare le 9 novembre un bail à conclure le 1^er décembre 2026 dans un territoire expérimental. Il peut réunir les références locales et le précédent loyer dès maintenant. Il devra toutefois vérifier à nouveau le droit applicable avant la signature, sans traiter la prolongation proposée comme acquise.

Questions fréquentes

La prolongation est-elle déjà applicable ?

Non, au 9 novembre 2026. Les votes du Sénat et de la commission de l’Assemblée sont des étapes de la procédure législative, pas une loi promulguée.

Le 24 novembre met-il fin à toutes les règles de loyer ?

Cette échéance concerne l’expérimentation du niveau des loyers. Elle ne signifie pas une liberté générale des hausses : l’évolution en zone tendue et la révision IRL relèvent de mécanismes distincts.

Faut-il déjà modifier un bail en cours ?

Ne modifiez pas un contrat sur la seule base d’une proposition de loi. Pour une opération à venir, vérifiez les dispositions finalement entrées en vigueur et celles qui s’appliquent au logement.

Sources officielles

• Ordre du jour de l’Assemblée publié au Journal officiel du 6 novembre 2026.
• Sénat : dossier législatif et étapes de la procédure.
• Sénat : texte adopté le 21 octobre 2026.
• Assemblée nationale : examen en deuxième lecture en commission.
• Article 140 de la loi ELAN : dispositif en vigueur.
• Service-Public : encadrement de l’évolution et du niveau des loyers.
• Service-Public : révision annuelle du loyer.

Sources consultées et statut juridique vérifié le 9 novembre 2026. Le calendrier parlementaire et le texte applicable doivent être contrôlés à nouveau après cette date.