Simulateur SCI : IR ou IS, calculez votre imposition

Comparez une estimation annuelle de l'imposition de votre quote-part dans une SCI à l'IR et à l'IS. Le calcul distingue les encaissements fonciers de l'associé et les produits comptables de la société, et n'applique le taux réduit d'IS que si vous déclarez remplir ses conditions. Vos saisies ne quittent pas votre navigateur.

Le simulateur

Les taux appliqués pour 2026

• SCI à l'IR : chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat foncier. Le simulateur applique, par approximation, une TMI constante et 17,2 % de prélèvements sociaux aux revenus fonciers positifs.
• SCI à l'IS : le taux normal est de 25 %. Le taux de 15 % sur les premiers 42 500 € n'est appliqué que si vous sélectionnez que toutes les conditions sont remplies : chiffre d'affaires n'excédant pas 10 M€, capital entièrement libéré et détention continue à 75 % au moins conforme à l'article 219 du CGI.
• Dividendes d'une personne physique : le simulateur applique le PFU de 31,4 % (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux) aux sommes perçues en 2026, ou 30 % en 2025. Il ne simule pas l'option globale pour le barème progressif.

Hypothèses et limites du simulateur

• Simulation annuelle d'une personne physique résidente fiscale de France. La quote-part sert à répartir le résultat foncier, les dividendes et, uniquement pour la comparaison économique, l'IS payé juridiquement par la société.
• Côté IR, les loyers et charges sont saisis selon une logique d'encaissements et paiements. Appliquer la TMI à toute la quote-part est une approximation : le barème progressif, le quotient familial, la décote, la CSG déductible, les règles du déficit foncier et le plafonnement des intérêts ne sont pas calculés.
• Côté IS, les produits sont saisis selon leur rattachement à l'exercice. Le résultat fiscal réel peut différer du résultat comptable. Le modèle applique un amortissement linéaire unique au bâti, alors qu'une comptabilité réelle ventile généralement l'immeuble par composants et exclut le terrain.
• Les dividendes simulés sont une fraction du bénéfice après IS de l'exercice. Leur distribution effective dépend notamment du bénéfice distribuable, des pertes antérieures, des réserves et d'une décision sociale, que l'outil ne modélise pas.
• Non modélisés : remboursement du capital des emprunts, comptes courants d'associés, CRL éventuelle, déficits à reporter, contributions ou prélèvements propres au foyer, frais de constitution/comptabilité et surtout la fiscalité de la revente ou de la liquidation.

Ce que le simulateur ne montre pas : la sortie

À l'IR, le régime des plus-values immobilières des particuliers prévoit des abattements par durée de détention, avec exonération d'IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. À l'IS, le résultat de cession tient compte de la valeur nette comptable, diminuée par les amortissements, sans ces abattements : le gain imposable peut donc augmenter au fil des dotations. Par ailleurs, l'article 239 du CGI prévoit une échéance précise pour renoncer à l'option : sans renonciation avant la fin du mois précédant la date limite du premier acompte d'IS du cinquième exercice suivant celui de l'option, celle-ci devient irrévocable. Le comparatif complet, avec un cas chiffré sur 15 ans, est dans notre guide : SCI à l'IR ou à l'IS : comment choisir ?

Gérer sa SCI au quotidien

Avec ADDA Bailleur, vous pouvez rattacher vos biens à une SCI et suivre loyers et dépenses. L'estimation fiscale porte sur le régime enregistré : l'application ne compare pas automatiquement IR et IS côte à côte et ne suit pas les associés ni leurs quotes-parts.

Questions fréquentes

Comment est imposée une SCI à l'IR ?

Chaque associé déclare sa quote-part du résultat foncier, sans amortissement du bâti. L'outil estime l'IR à TMI constante et les prélèvements sociaux à 17,2 %, mais le calcul réel dépend du foyer et des règles de déduction.

Comment est imposée une SCI à l'IS ?

Le taux normal d'IS est de 25 %. Le taux de 15 % sur les premiers 42 500 € ne s'applique que si toutes les conditions de l'article 219 du CGI sont remplies. Les dividendes sont ensuite imposés entre les mains de l'associé.

Peut-on revenir de l'IS à l'IR ?

La renonciation est possible dans le délai défini par l'article 239 du CGI. Passé l'échéance liée au premier acompte du cinquième exercice suivant celui de l'option, celle-ci devient irrévocable. Le changement de régime peut avoir des conséquences fiscales de cessation.

Quel est le risque fiscal de l'IS à la revente ?

La valeur nette comptable diminue avec les amortissements, ce qui peut augmenter le gain imposable à la cession. Les abattements pour durée de détention du régime des particuliers ne s'appliquent pas.

Dernière vérification juridique : 23/07/2026.
Sources officielles : impots.gouv.fr — société civile immobilière ; impots.gouv.fr — prélèvements sociaux des revenus locatifs ; article 219 du CGI — taux de l'IS ; impots.gouv.fr — imposition des revenus mobiliers ; article 239 du CGI — option pour l'IS ; impots.gouv.fr — plus-values immobilières des particuliers.