Simulateur SCI : IR ou IS, calculez votre imposition

Calculez en 30 secondes l'imposition annuelle de votre SCI à l'IR (votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux) et à l'IS (15 %/25 % après amortissement, puis flat tax de 31,4 % sur les dividendes perçus dès 2026). Vos saisies ne quittent pas votre navigateur.

Le simulateur

Les taux appliqués (vérifiés, LFSS 2026)

• SCI à l'IR : quote-part du résultat foncier imposée au TMI de chaque associé + 17,2 % de prélèvements sociaux (taux maintenu pour les revenus fonciers — art. L.136-8 CSS, exclu de la hausse CSG de la LFSS 2026).
• SCI à l'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (conditions PME cumulatives : CA HT < 10 M€, capital entièrement libéré, détenu ≥ 75 % par des personnes physiques), 25 % au-delà.
• Dividendes : flat tax (PFU) de 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS) pour les dividendes perçus à compter du 1^er janvier 2026 ; ceux perçus en 2025 restent à 30 %.

Hypothèses et limites du simulateur

• Simulation annuelle, en régime de croisière, pour un associé unique personne physique (multipliez par votre quote-part sinon).
• Non modélisés : la CSG déductible (6,8 % imputables sur le revenu de l'année suivante à l'IR), le déficit foncier, les frais de comptabilité (quasi indispensables à l'IS, souvent 1 000 à 2 000 €/an), la contribution sur les revenus locatifs (CRL) éventuellement due par les SCI à l'IS, et surtout la plus-value à la revente — qui change radicalement la comparaison (voir ci-dessous).
• L'amortissement retenu est linéaire, sur le bâti uniquement.

Ce que le simulateur ne montre pas : la sortie

À l'IR, la plus-value immobilière des particuliers bénéficie d'abattements par durée de détention (exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). À l'IS, la plus-value se calcule sur prix de vente − valeur nette comptable (après amortissements), sans aucun abattement : tout ce que l'amortissement a fait économiser pendant la détention est largement « repris » à la revente. Et l'option IS devient irrévocable après le 5^e exercice (art. 239 CGI). Le comparatif complet, avec un cas chiffré sur 15 ans, est dans notre guide : SCI à l'IR ou à l'IS : comment choisir ?

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Questions fréquentes

Comment est imposée une SCI à l'IR ?

Chaque associé déclare sa quote-part du résultat foncier (sans amortissement), imposée à son TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.

Comment est imposée une SCI à l'IS ?

IS de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (conditions PME) puis 25 %, après déduction de l'amortissement ; les dividendes distribués supportent en plus la flat tax (31,4 % dès 2026).

Peut-on revenir de l'IS à l'IR ?

Seulement jusqu'au 5^e exercice ; ensuite l'option est irrévocable (art. 239 CGI), et la renonciation emporte cessation d'activité.

Quel est le piège de l'IS à la revente ?

La plus-value se calcule sur prix − valeur nette comptable, sans abattement de durée : les amortissements déduits sont repris à la sortie.

Références : LFSS 2026 (loi n° 2025-1403) et art. L.136-8 du Code de la sécurité sociale (PS 17,2 % foncier / PFU 31,4 % dès 2026) ; art. 219 CGI (IS 15 %/25 %) ; art. 239 CGI (option IS). À jour : juillet 2026.