Déficit foncier : mode d'emploi

Le déficit foncier est sans doute l'outil de défiscalisation le plus efficace pour un bailleur en location nue. Bien utilisé, il permet de réduire son impôt dès l'année des travaux. Mal compris, il réserve des pièges coûteux. Mode d'emploi.

Qu'est-ce qu'un déficit foncier ?

Un déficit foncier apparaît quand vos charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété non récupérables) dépassent vos loyers perçus sur l'année, en location nue au régime réel.

Ce qui rend le déficit foncier exceptionnel dans la fiscalité française : contrairement à la plupart des déficits, il peut s'imputer en partie sur votre revenu global (salaires, pensions…), et pas seulement sur vos revenus fonciers.

Le mécanisme et les plafonds 2026

• le déficit s'impute d'abord sur vos revenus fonciers de l'année ;
• le surplus (hors intérêts d'emprunt) s'impute ensuite sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an et par foyer fiscal ;
• l'excédent au-delà de ce plafond est reportable 10 ans, mais uniquement sur vos revenus fonciers futurs.

Un exemple chiffré

Vous louez en nu, percevez 15 000 € de loyers, et réalisez 60 000 € de travaux. Vous générez un gros déficit : vous imputez 10 700 € sur votre revenu global dès la première année, et reportez le reste (~34 000 €) sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes, neutralisant ainsi votre fiscalité foncière pendant plusieurs années.

Les pièges à éviter

• L'obligation de louer 3 ans : si vous vendez le bien, passez en meublé ou l'occupez vous-même dans les 3 ans suivant l'imputation sur le revenu global, l'avantage est repris rétroactivement.
• Travaux non éligibles : les agrandissements, surélévations ou créations de pièce (travaux de construction) ne sont pas déductibles. Seuls l'entretien, la réparation et l'amélioration le sont.
• Plafond doublé : sans les deux DPE (avant et après travaux), l'administration refuse les 21 400 € et reclasse à 10 700 €.
• Le déficit foncier n'est pas accessible en LMNP (meublé) : il est réservé à la location nue au régime réel.

Questions fréquentes

Quel est le plafond du déficit foncier ?

10 700 € par an sur le revenu global (21 400 € pour la rénovation énergétique E/F/G → D, jusqu'au 31/12/2027). L'excédent est reportable 10 ans sur les revenus fonciers.

Les intérêts d'emprunt sont-ils concernés ?

Non, ils ne s'imputent jamais sur le revenu global, uniquement sur les revenus fonciers des 10 ans suivants.

Le déficit foncier marche-t-il en meublé ?

Non, uniquement en location nue au régime réel. Le meublé (LMNP) fonctionne avec l'amortissement.

Références : régime du déficit foncier (CGI) ; plafond rénovation énergétique prorogé jusqu'au 31/12/2027 par la loi de finances 2026. À jour : juin 2026.