ADDA BailleurLe déficit foncier est un mécanisme important pour un bailleur en location nue au régime réel. Sous conditions, une partie peut réduire le revenu global dès l'année des dépenses ; une mauvaise qualification des travaux ou un départ trop tôt du locataire peut toutefois remettre l'imputation en cause. Mode d'emploi.
👉 Voir aussi : SCI à l'IR ou à l'IS : comment choisir le bon régime fiscal ?
Qu'est-ce qu'un déficit foncier ?
Un déficit foncier apparaît quand vos charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété non récupérables) dépassent vos loyers perçus sur l'année, en location nue au régime réel.
Ce qui rend le déficit foncier exceptionnel dans la fiscalité française : contrairement à la plupart des déficits, il peut s'imputer en partie sur votre revenu global (salaires, pensions…), et pas seulement sur vos revenus fonciers.
Quelles charges sont déductibles ?
Au régime réel, les principales charges déductibles de vos revenus fonciers, sous les conditions de l'article 31 du CGI, sont :
- les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration — mais jamais la construction, la reconstruction ou l'agrandissement ;
- la taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères, récupérable sur le locataire) ;
- les primes d'assurance (propriétaire non occupant, garantie loyers impayés) ;
- les intérêts et frais d'emprunt ;
- les frais de gestion (forfait de 20 € par local, honoraires de gérance réels) ;
- les provisions pour charges de copropriété, régularisées l'année suivante.
Le mécanisme et les plafonds 2026
- le déficit s'impute d'abord sur vos revenus fonciers de l'année ;
- le surplus (hors intérêts d'emprunt) s'impute ensuite sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an et par foyer fiscal (15 300 € pour certains logements relevant d'anciens dispositifs type « Périssol ») ;
- l'excédent au-delà de ce plafond est reportable 10 ans, mais uniquement sur vos revenus fonciers futurs.
Un exemple chiffré
Élodie loue un T2 nu, perçoit 15 000 € de loyers et paie 60 000 € de travaux entièrement déductibles. En supposant qu'aucune de ces dépenses ne soit un intérêt d'emprunt, son déficit est de 60 000 − 15 000 = 45 000 €. Elle impute 10 700 € sur son revenu global et reporte 34 300 € sur ses revenus fonciers des dix années suivantes.
Deuxième exemple, avec des intérêts d'emprunt. Marc perçoit 8 000 € de loyers, paie 10 000 € d'intérêts d'emprunt et 12 000 € d'autres charges déductibles (travaux, taxe foncière, assurance). Les intérêts s'imputent d'abord sur les loyers : ils absorbent la totalité des 8 000 € de loyers et laissent 2 000 € d'intérêts non couverts. Cette fraction déficitaire provenant des intérêts ne s'impute pas sur le revenu global : elle n'est reportable que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Comment le déclarer ?
Le déficit foncier suppose le régime réel : vous détaillez loyers et charges sur la déclaration n° 2044, jointe à votre déclaration de revenus. Le formulaire calcule la part imputable sur le revenu global et la part reportable. Si vous étiez au micro-foncier (loyers bruts ≤ 15 000 €), l'option pour le réel se fait simplement en déposant une 2044 — elle est irrévocable pendant 3 ans. Au-delà de 15 000 € de loyers bruts, le réel s'applique de plein droit, sans engagement de durée. Conservez devis, factures et justificatifs : en cas de contrôle, c'est à vous de prouver la nature des travaux.
Les pièges à éviter
- L'obligation de louer 3 ans : le bien doit rester effectivement loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation sur le revenu global. Le départ d'un locataire ne remet pas à lui seul l'avantage en cause, mais le propriétaire doit continuer à affecter réellement le logement à la location et pouvoir justifier ses démarches en cas de vacance. En cas de détention via une société, l'associé doit aussi conserver ses titres. Sinon, l'avantage est repris, sauf notamment invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement, décès ou, par tolérance administrative, expropriation. Le déficit reconstitué demeure imputable sur les revenus fonciers dans le délai de droit commun.
- Travaux non éligibles : les agrandissements, surélévations ou créations de pièce (travaux de construction) ne sont pas déductibles. Seuls l'entretien, la réparation et l'amélioration le sont.
- Majoration énergétique : ce n'est pas un doublement automatique. Elle est optionnelle, limitée aux dépenses éligibles et conditionnée par les justificatifs avant/après et l'atteinte de A, B, C ou D avant fin 2027.
- Le déficit foncier n'est pas accessible en LMNP (meublé) : il est réservé à la location nue au régime réel.
Questions fréquentes
Quel est le plafond du déficit foncier ?
10 700 € par an sur le revenu global. Sur option, la limite est majorée à concurrence de certaines dépenses énergétiques, sans pouvoir excéder 21 400 €, pour un passage de E/F/G vers A/B/C/D au plus tard le 31/12/2027. L'excédent est reportable dix ans sur les revenus fonciers.
Les intérêts d'emprunt sont-ils concernés ?
Non, ils ne s'imputent jamais sur le revenu global, uniquement sur les revenus fonciers des 10 ans suivants.
Le déficit foncier marche-t-il en meublé ?
Non, uniquement en location nue au régime réel. Le meublé (LMNP) fonctionne avec l'amortissement.
Sources officielles
Sources officielles : CGI, art. 156, I-3° ; CGI, art. 31 ; BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20 ; DGFiP — location vide et déficit foncier ; décret n° 2023-297 ; loi de finances pour 2026, art. 47. Textes vérifiés le 23/07/2026.
Que vaut l'estimation du déficit foncier dans ADDA Bailleur ?
L'application affiche une estimation à partir des données enregistrées, mais la version auditée le 24 juillet 2026 ne fournit pas un montant déclaratif fiable. Elle limite encore le plafond majoré aux dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2025, utilise une assiette de loyers qui ne suit pas correctement l'encaissement et traite comme déductibles des dépenses dont l'éligibilité fiscale n'est pas qualifiée selon l'article 31 du CGI. Recalculez également les reports des années antérieures avant toute déclaration.