Déficit foncier : mode d'emploi

Le déficit foncier est sans doute l'outil de défiscalisation le plus efficace pour un bailleur en location nue. Bien utilisé, il permet de réduire son impôt dès l'année des travaux. Mal compris, il réserve des pièges coûteux. Mode d'emploi.

👉 Voir aussi : SCI à l'IR ou à l'IS : comment choisir le bon régime fiscal ?

Qu'est-ce qu'un déficit foncier ?

Un déficit foncier apparaît quand vos charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété non récupérables) dépassent vos loyers perçus sur l'année, en location nue au régime réel.

Ce qui rend le déficit foncier exceptionnel dans la fiscalité française : contrairement à la plupart des déficits, il peut s'imputer en partie sur votre revenu global (salaires, pensions…), et pas seulement sur vos revenus fonciers.

Quelles charges sont déductibles ?

Au régime réel, les principales charges déductibles de vos revenus fonciers (article 31 du CGI) sont :

• les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration — mais jamais la construction, la reconstruction ou l'agrandissement ;
• la taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères, récupérable sur le locataire) ;
• les primes d'assurance (propriétaire non occupant, garantie loyers impayés) ;
• les intérêts et frais d'emprunt ;
• les frais de gestion (forfait de 20 € par local, honoraires de gérance réels) ;
• les provisions pour charges de copropriété, régularisées l'année suivante.

Le mécanisme et les plafonds 2026

• le déficit s'impute d'abord sur vos revenus fonciers de l'année ;
• le surplus (hors intérêts d'emprunt) s'impute ensuite sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an et par foyer fiscal (15 300 € pour certains logements relevant d'anciens dispositifs type « Périssol ») ;
• l'excédent au-delà de ce plafond est reportable 10 ans, mais uniquement sur vos revenus fonciers futurs.

Un exemple chiffré

Élodie loue un T2 en nu, perçoit 15 000 € de loyers et réalise 60 000 € de travaux de rénovation. Ses charges dépassent largement ses loyers : le déficit atteint 45 000 €. Elle impute 10 700 € sur son revenu global dès la première année et reporte le reste (34 300 €) sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes — sa fiscalité foncière est neutralisée pendant plusieurs années.

Comment le déclarer ?

Le déficit foncier suppose le régime réel : vous détaillez loyers et charges sur la déclaration n° 2044, jointe à votre déclaration de revenus. Le formulaire calcule la part imputable sur le revenu global et la part reportable. Si vous étiez au micro-foncier (loyers bruts ≤ 15 000 €), l'option pour le réel se fait simplement en déposant une 2044 — elle est irrévocable pendant 3 ans. Au-delà de 15 000 € de loyers bruts, le réel s'applique de plein droit, sans engagement de durée. Conservez devis, factures et justificatifs : en cas de contrôle, c'est à vous de prouver la nature des travaux.

Les pièges à éviter

• L'obligation de louer 3 ans : le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3^e année suivant l'imputation sur le revenu global. Sinon, l'avantage est repris (sauf invalidité, licenciement ou décès) — le déficit n'est pas perdu pour autant : il redevient reportable sur vos seuls revenus fonciers.
• Travaux non éligibles : les agrandissements, surélévations ou créations de pièce (travaux de construction) ne sont pas déductibles. Seuls l'entretien, la réparation et l'amélioration le sont.
• Plafond doublé : sans les deux DPE (avant et après travaux), l'administration refuse les 21 400 € et reclasse à 10 700 €.
• Le déficit foncier n'est pas accessible en LMNP (meublé) : il est réservé à la location nue au régime réel.

Questions fréquentes

Quel est le plafond du déficit foncier ?

10 700 € par an sur le revenu global (21 400 € pour la rénovation énergétique E/F/G → D, jusqu'au 31/12/2027). L'excédent est reportable 10 ans sur les revenus fonciers.

Les intérêts d'emprunt sont-ils concernés ?

Non, ils ne s'imputent jamais sur le revenu global, uniquement sur les revenus fonciers des 10 ans suivants.

Le déficit foncier marche-t-il en meublé ?

Non, uniquement en location nue au régime réel. Le meublé (LMNP) fonctionne avec l'amortissement.

Références : article 156, I-3° du CGI (imputation du déficit) ; article 31 du CGI (charges déductibles) ; art. 12 de la loi n° 2022-1499 du 1^er décembre 2022 (2^e LFR 2022) et décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 (plafond 21 400 €) ; loi de finances pour 2026 (art. 47 : dépenses payées jusqu'au 31/12/2027) ; BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20. À jour : juillet 2026.