ADDA BailleurEn location meublée non professionnelle (LMNP), vos loyers sont imposés dans la catégorie des BIC. Deux régimes s'offrent à vous : le micro-BIC (un abattement forfaitaire) ou le réel (déduction des charges et amortissement). Le bon choix peut faire une différence énorme sur votre impôt.
Le micro-BIC : la simplicité
Au micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers meublés : vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos recettes, sans avoir à justifier la moindre dépense. C'est simple, mais l'abattement est forfaitaire : il ne tient pas compte de vos charges réelles.
Ce régime s'applique tant que vos recettes restent sous le plafond du micro-BIC en vigueur. Au-delà, ou sur option, vous passez au réel.
Le régime réel : déduire charges et amortissement
Au réel, vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, travaux, frais de gestion…) et vous amortissez le bien et le mobilier — c'est-à-dire que vous déduisez chaque année une fraction de leur valeur. C'est l'amortissement qui rend le réel souvent très avantageux : il peut réduire votre revenu imposable à presque zéro pendant des années, en toute légalité.
Exemple chiffré
Prenons un studio meublé qui rapporte 12 000 € de loyers par an, avec 4 000 € de charges déductibles et 6 000 € d'amortissement :
| Micro-BIC | Réel | |
|---|---|---|
| Loyers | 12 000 € | 12 000 € |
| Abattement / charges | − 6 000 € (50 %) | − 4 000 € (charges) |
| Amortissement | — | − 6 000 € |
| Base imposable | 6 000 € | 2 000 € |
Dans cet exemple, le réel divise par trois la base imposable. Plus vos charges et votre amortissement sont élevés (notamment avec un crédit en cours), plus le réel est intéressant.
Alors, micro-BIC ou réel ?
La règle simple : si vos charges déductibles + amortissement dépassent 50 % de vos loyers, le réel est généralement plus avantageux. C'est très souvent le cas dès qu'il y a un emprunt ou des travaux. Si vous avez peu de charges et pas de crédit, le micro-BIC peut suffire par sa simplicité.
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Plutôt que de deviner, comparez. ADDA Bailleur calcule votre impôt en tenant compte de vos autres revenus du foyer et de votre quotient familial, puis vous montre l'impôt réellement dû à cause de vos loyers — et même ce que votre location vous coûte ou rapporte une fois prêts, assurances et charges pris en compte. L'application gère le foncier, le LMNP (micro-BIC et réel), la SCI (IR/IS) et les dispositifs Pinel, Denormandie, Loc'Avantages et Borloo.
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