ADDA BailleurEn location meublée non professionnelle (LMNP), vos recettes sont imposées dans la catégorie des BIC. Deux régimes existent : le micro-BIC (un abattement forfaitaire) ou le réel (déduction des charges admises et amortissement sous conditions). Leur résultat dépend de vos chiffres et de l'année concernée.
👉 Voir aussi : Hausse de la CSG en 2026 : le LMNP passe à 18,6 %
Le micro-BIC : la simplicité
Au micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire sur les recettes brutes déclarées, charges locatives comprises, avec un minimum de 305 €. Pour la location meublée de longue durée et le tourisme classé, l'abattement est de 50 % : les charges réelles ne sont pas déduites en plus.
Pour déterminer si le micro-BIC s'applique à l'année N, l'article 50-0 du CGI en vigueur au 23 juillet 2026 compare le chiffre d'affaires de N-1 ou N-2 au seuil applicable. Pour l'imposition des revenus 2025, la DGFiP retient 77 700 € pour la location de longue durée et le tourisme classé. Pour les revenus 2026, le seuil légal indexé est de 83 600 €, avec un abattement de 50 %.
Ces plafonds s'apprécient au niveau de l'entreprise, et non logement par logement. En présence d'activités rattachées à plusieurs catégories de l'article 50-0, le chiffre d'affaires global et les chiffres d'affaires propres à chaque catégorie doivent respecter les limites cumulatives prévues par le texte.
Le régime réel : déduire charges et amortissement
Au réel, les charges admises fiscalement sont déduites selon leur nature (intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, entretien ou frais de gestion, par exemple). Les dépenses immobilisées ne sont pas immédiatement déduites : la construction et ses composants, hors terrain, ainsi que le mobilier peuvent être amortis selon leurs durées d'utilisation. L'amortissement peut réduire le résultat imposable, sans pouvoir créer ou aggraver un déficit au titre de l'article 39 C du CGI.
Exemple chiffré
Prenons un studio meublé qui produit 12 000 € de recettes annuelles, charges comprises, avec 4 000 € de charges déductibles et 6 000 € d'amortissement admis :
| Micro-BIC | Réel | |
|---|---|---|
| Loyers | 12 000 € | 12 000 € |
| Abattement / charges | − 6 000 € (50 %) | − 4 000 € (charges) |
| Amortissement | — | − 6 000 € |
| Base imposable | 6 000 € | 2 000 € |
Dans cet exemple simplifié, le réel ramène la base imposable de 6 000 € à 2 000 €. Le calcul suppose que les 4 000 € sont fiscalement déductibles et que les 6 000 € d'amortissement sont admis sans créer ni aggraver un déficit.
Alors, micro-BIC ou réel ?
Comparer l'abattement micro aux charges déductibles et amortissements admis constitue un premier repère, mais ne suffit pas. Le choix doit aussi intégrer les frais de tenue comptable, les amortissements différés, la durée de détention et l'effet des amortissements sur la plus-value en cas de revente.
Revente : les amortissements comptent désormais
Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, l'article 150 VB, III du CGI minore le prix d'acquisition du montant des amortissements admis en déduction au titre de l'article 39 C. La plus-value brute augmente donc d'autant. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer et la loi exclut certains logements situés dans des résidences-services relevant des catégories qu'elle énumère.
Le réel reste très avantageux pendant la détention — mais ce paramètre est désormais à intégrer si vous envisagez de revendre à moyen terme. La loi de finances 2026 a d'ailleurs étendu la même règle aux amortissements du nouveau statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), sans rien changer pour le LMNP.
LMNP ou LMP : où est la frontière ?
Le statut s'apprécie globalement au niveau du foyer fiscal, pour l'ensemble de ses locations meublées. Le passage en LMP suppose les deux conditions cumulatives de l'article 155, IV du CGI : les recettes annuelles du foyer excèdent 23 000 € et elles excèdent les autres revenus du foyer relevant des catégories légales (traitements et salaires au sens de l'article 79, autres BIC, BA, BNC et revenus de l'article 62). Le BOFiP précise que les recettes s'entendent des loyers acquis, charges comprises. Si une condition manque, l'activité reste non professionnelle au sens fiscal.
Les formalités à ne pas rater
- Immatriculation : déclarez le début d'activité dans les 15 jours suivant le premier jour de location, via le guichet des formalités des entreprises. La DGFiP confirme ce délai et l'attribution d'un numéro SIRET.
- CFE : la location meublée y est en principe soumise. La DGFiP recense plusieurs exonérations, dont celle liée à des recettes inférieures ou égales à 5 000 € ; d'autres dépendent de l'usage du logement ou d'une délibération locale.
- Comptabilité au réel : bilan et liasse fiscale — un expert-comptable est fortement recommandé (et son coût est déductible).
Utilisez l'estimation avec prudence dans ADDA Bailleur
ADDA Bailleur affiche une estimation indicative à partir du régime et des paramètres que vous saisissez. Ce résultat ne détermine pas votre régime légal, ne constitue pas une liasse fiscale et ne constitue pas le montant à déclarer. Pour choisir entre micro-BIC et réel, comparez les scénarios avec un expert-comptable.
Questions fréquentes
Quel est le plafond du micro-BIC en LMNP ?
Pour les revenus 2026 : 83 600 € pour la location meublée de longue durée et le tourisme classé (abattement 50 %), contre 15 000 € pour le tourisme non classé (abattement 30 %). L'éligibilité de l'année N s'apprécie d'après N-1 ou N-2.
Peut-on revenir du réel au micro-BIC ?
L'option pour le réel est valable un an et reconduite tacitement. Vous pouvez y renoncer pour revenir au micro-BIC, sous réserve de respecter les conditions et délais de dénonciation. Vérifiez les modalités de l'année en cours.
Que devient l'amortissement si mon résultat est nul ?
L'amortissement dont la déduction est différée parce qu'elle créerait ou aggraverait un déficit est reportable sans limite de durée sur les bénéfices futurs de la même activité, tant que celle-ci se poursuit. Il ne se confond pas avec un déficit LMNP.
La revente est-elle taxée différemment depuis 2025 ?
Oui : pour les cessions depuis le 15 février 2025, les amortissements admis en déduction visés par l'article 150 VB minorent le prix d'acquisition. Les abattements pour durée de détention restent applicables, sous réserve des exceptions légales.
Peut-on utiliser l'estimation LMNP d'ADDA Bailleur pour remplir sa déclaration ?
Non. L'application affiche une estimation indicative selon le régime sélectionné, mais la version auditée le 24 juillet 2026 présente encore des limites connues sur les recettes retenues, le plafond micro-BIC 2026, l'abattement minimum de 305 €, l'agrégation de plusieurs locations et le suivi des déficits au réel. Elle ne choisit pas votre régime, ne calcule pas un plan d'amortissement comptable et ne produit pas de liasse fiscale. Faites recalculer les montants avant toute déclaration.
Consultez la notice de la fiscalité
Vérifiez les données demandées, les régimes proposés et les limites de l'estimation avant d'interpréter le résultat.
Sources officielles
Sources officielles vérifiées le 23/07/2026 : CGI, art. 50-0, version en vigueur depuis le 01/07/2026 ; DGFiP — locations meublées ; CGI, art. 155, IV ; BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10 ; CGI, art. 150 VB ; DGFiP — prélèvements sociaux.