ADDA BailleurEn location meublée non professionnelle (LMNP), vos loyers sont imposés dans la catégorie des BIC. Deux régimes s'offrent à vous : le micro-BIC (un abattement forfaitaire) ou le réel (déduction des charges et amortissement). Le bon choix peut faire une différence énorme sur votre impôt.
👉 Voir aussi : Hausse de la CSG en 2026 : le LMNP passe à 18,6 %
Le micro-BIC : la simplicité
Au micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers meublés : vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos recettes, sans avoir à justifier la moindre dépense. C'est simple, mais l'abattement est forfaitaire : il ne tient pas compte de vos charges réelles.
Ce régime s'applique tant que vos recettes restent sous le plafond du micro-BIC. Pour la location meublée classique (résidence principale du locataire — bail d'un an, bail étudiant de 9 mois ou bail mobilité), ce plafond est de 77 700 € de recettes annuelles pour les revenus 2025, et passe à 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028, avec un abattement forfaitaire de 50 %.
Le régime réel : déduire charges et amortissement
Au réel, vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, travaux, frais de gestion…) et vous amortissez le bien et le mobilier — c'est-à-dire que vous déduisez chaque année une fraction de leur valeur. C'est l'amortissement qui rend le réel souvent très avantageux : il peut réduire votre revenu imposable à presque zéro pendant des années, en toute légalité.
Exemple chiffré
Prenons un studio meublé qui rapporte 12 000 € de loyers par an, avec 4 000 € de charges déductibles et 6 000 € d'amortissement :
| Micro-BIC | Réel | |
|---|---|---|
| Loyers | 12 000 € | 12 000 € |
| Abattement / charges | − 6 000 € (50 %) | − 4 000 € (charges) |
| Amortissement | — | − 6 000 € |
| Base imposable | 6 000 € | 2 000 € |
Dans cet exemple, le réel divise par trois la base imposable. Plus vos charges et votre amortissement sont élevés (notamment avec un crédit en cours), plus le réel est intéressant.
Alors, micro-BIC ou réel ?
La règle simple : si vos charges déductibles + amortissement dépassent 50 % de vos loyers, le réel est généralement plus avantageux. C'est très souvent le cas dès qu'il y a un emprunt ou des travaux. Si vous avez peu de charges et pas de crédit, le micro-BIC peut suffire par sa simplicité.
Revente : les amortissements comptent désormais
Longtemps, le LMNP a cumulé deux avantages : amortir pendant la location et revendre sous le régime des plus-values des particuliers, sans reprise des amortissements déduits. C'est terminé : pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 (loi de finances pour 2025), les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value — ils viennent minorer le prix d'acquisition, ce qui augmente d'autant la plus-value imposable. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer, et certaines résidences services (étudiantes, seniors…) restent hors du dispositif.
Le réel reste très avantageux pendant la détention — mais ce paramètre est désormais à intégrer si vous envisagez de revendre à moyen terme. La loi de finances 2026 a d'ailleurs étendu la même règle aux amortissements du nouveau statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), sans rien changer pour le LMNP.
LMNP ou LMP : où est la frontière ?
Vous restez loueur en meublé non professionnel tant que vos recettes meublées annuelles restent inférieures ou égales à 23 000 € ou qu'elles ne dépassent pas les autres revenus professionnels de votre foyer fiscal (salaires, pensions et rentes comprises). Le passage en LMP (professionnel) suppose les deux conditions réunies (art. 155, IV du CGI) : plus de 23 000 € de recettes et des recettes supérieures à ces autres revenus. Le régime change alors en profondeur (cotisations sociales, plus-values professionnelles…) : à anticiper si vos loyers meublés montent.
Les formalités à ne pas rater
- Immatriculation : déclarez votre début d'activité dans les 15 jours de la mise en location, via le guichet unique de l'INPI — vous recevez un numéro SIRET, indispensable pour déclarer vos BIC.
- CFE : la location meublée y est en principe soumise, avec une exonération si vos recettes annuelles n'excèdent pas 5 000 €.
- Comptabilité au réel : bilan et liasse fiscale — un expert-comptable est fortement recommandé (et son coût est déductible).
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Plutôt que de deviner, comparez. ADDA Bailleur calcule votre impôt en tenant compte de vos autres revenus du foyer et de votre quotient familial, puis vous montre l'impôt réellement dû à cause de vos loyers — et même ce que votre location vous coûte ou rapporte une fois prêts, assurances et charges pris en compte. L'application gère le foncier, le LMNP (micro-BIC et réel), la SCI (IR/IS) et les dispositifs Pinel, Denormandie, Loc'Avantages et Borloo.
Questions fréquentes
Quel est le plafond du micro-BIC en LMNP ?
Pour la location meublée classique : 77 700 € de recettes annuelles (revenus 2025), puis 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028, avec abattement de 50 %. Pour un meublé de tourisme non classé, le plafond est ramené à 15 000 € (abattement 30 %) depuis la loi Le Meur.
Peut-on revenir du réel au micro-BIC ?
L'option pour le réel est valable un an et reconduite tacitement. Vous pouvez y renoncer pour revenir au micro-BIC, sous réserve de respecter les conditions et délais de dénonciation. Vérifiez les modalités de l'année en cours.
Que devient l'amortissement si mon résultat est nul ?
L'amortissement qui ne peut être déduit une année n'est pas perdu : il est reporté sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes. C'est ce qui rend le régime réel durablement avantageux.
La revente est-elle taxée différemment depuis 2025 ?
Oui : pour les cessions depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (ils minorent le prix d'acquisition). Les abattements pour durée de détention restent applicables.
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Voir la fiscalité dans l'app →Références : article 50-0 du CGI (micro-BIC : abattement 50 %, plafond 83 600 € pour la location meublée classique, revenus 2026 ; 77 700 € pour les revenus 2025) ; LFSS 2026 (loi n° 2025-1403) et article L.136-8 du Code de la sécurité sociale (prélèvements sociaux portés à 18,6 % sur les revenus meublés/LMNP à compter des revenus 2025 — la location nue reste à 17,2 %) ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur » (meublés de tourisme : plafond 15 000 € et abattement 30 % pour le non-classé) ; loi de finances pour 2025, art. 84 (réintégration des amortissements dans la plus-value pour les cessions à compter du 15 février 2025 — art. 150 VB, III du CGI) ; art. 155, IV du CGI (frontière LMNP/LMP). À jour : juillet 2026.