ADDA BailleurL'article 12 de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) a modifié les prélèvements sociaux sur certains revenus du capital. Pour les bailleurs, le message essentiel tient en une phrase : tout dépend de la façon dont vous louez. Location nue et location meublée ne sont plus logées à la même enseigne.
👉 Voir aussi : LMNP : micro-BIC ou régime réel ? Comment choisir
Ce qui a changé
La LFSS 2026 relève la CSG sur certains revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %, soit +1,4 point. Avec la CRDS à 0,5 % et le prélèvement de solidarité à 7,5 %, le taux global des prélèvements sociaux passe de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus concernés.
Mais — et c'est tout l'enjeu pour un propriétaire — la loi a explicitement exclu certains revenus de cette hausse.
Les deux taux à retenir
Location nue : 17,2 % (inchangé)
Si vous louez un logement vide, vos revenus fonciers restent soumis à la CSG à 9,2 %, donc à des prélèvements sociaux maintenus à 17,2 %. L'article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale maintient aussi la CSG à 9,2 % pour les plus-values immobilières des particuliers.
Location meublée (LMNP) : 18,6 %
Si vous louez en meublé non professionnel (LMNP), les recettes relèvent fiscalement des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Lorsque le résultat est soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine — et non déjà aux cotisations sociales de l'activité — le taux global passe à 18,6 %. Cette distinction vaut aussi pour un meublé de tourisme ou un bail mobilité : le régime social effectif doit être vérifié. La DGFiP confirme l'assiette et les taux dans sa fiche sur les prélèvements sociaux des locations.
Affiliation maladie dans l'EEE, au Royaume-Uni ou en Suisse : 7,5 % dans certains cas
Une exception doit être vérifiée avant d'appliquer les taux ci-dessus. Les revenus locatifs d'une personne affiliée à l'assurance maladie d'un État de l'Espace économique européen, du Royaume-Uni ou de la Suisse, et qui n'est pas à la charge d'un régime obligatoire français de sécurité sociale, ne supportent ni CSG ni CRDS sur les revenus du patrimoine. Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû.
Le point qui surprend beaucoup de bailleurs : la rétroactivité
Pour les revenus du patrimoine visés par l'article L. 136-6, dont le résultat LMNP concerné, la loi s'applique dès les revenus de 2025, déclarés en 2026. Le résultat imposable de l'activité LMNP au titre de 2025 est donc déjà concerné.
Pour les produits de placement relevant de l'article L. 136-7, dont les dividendes, le nouveau taux s'applique aux faits générateurs intervenant à compter du 1er janvier 2026. La DGFiP détaille ce calendrier pour les revenus mobiliers.
Récapitulatif
| Type de revenu | Prélèvements sociaux 2026 |
|---|---|
| Location nue (revenus fonciers) | 17,2 % (inchangé) |
| Plus-values immobilières des particuliers | 17,2 % (inchangé) |
| LMNP non soumis aux cotisations sociales d'activité | 18,6 % sur le résultat imposable |
| Meublé de tourisme, bail mobilité | 18,6 % si prélèvements du patrimoine ; sinon cotisations sociales |
| Dividendes de SCI à l'IS perçus à compter de 2026 | 18,6 % de prélèvements sociaux |
| Affiliation maladie EEE, Royaume-Uni ou Suisse, hors régime obligatoire français | 7,5 % de prélèvement de solidarité |
Ce que cela implique concrètement
Pour un bailleur qui hésite entre louer nu ou meublé, l'écart de 1,4 point sur les prélèvements sociaux devient un paramètre de plus à intégrer dans la comparaison. Il ne s'agit que d'un élément parmi d'autres — l'abattement, le régime (micro ou réel), l'amortissement en meublé, votre tranche d'imposition — mais sur la durée de détention d'un bien, ces points cumulés pèsent sur la rentabilité réelle.
C'est précisément là qu'un calcul précis, régime par régime et année par année, fait la différence entre une décision prise au feeling et une décision éclairée.
Questions fréquentes
Quel est le nouveau taux de CSG ?
La CSG passe de 9,2 % à 10,6 % sur les revenus concernés, portant les prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 %.
La location nue est-elle concernée ?
Non. Les revenus fonciers (location nue) et les plus-values immobilières des particuliers restent à 17,2 %.
La hausse est-elle rétroactive ?
La loi applique le nouveau taux aux revenus du patrimoine de 2025, déclarés en 2026. Pour les produits de placement, dont les dividendes, il s'applique aux faits générateurs à compter du 1er janvier 2026. En LMNP, les prélèvements du patrimoine portent sur le résultat imposable, pas sur les recettes brutes.
Quelle règle si je suis affilié à l'assurance maladie dans l'EEE, au Royaume-Uni ou en Suisse ?
Si vous n'êtes pas à la charge d'un régime obligatoire français de sécurité sociale, vos revenus locatifs ne sont pas soumis à la CSG ni à la CRDS sur les revenus du patrimoine. Le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû.
Sources officielles
Sources officielles vérifiées le 23/07/2026 : LFSS 2026, art. 12 ; CSS, art. L. 136-8 ; CSS, art. L. 136-6 ; DGFiP — prélèvements sociaux des locations ; DGFiP — revenus mobiliers.
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